Superfície, servidão, usufruto, uso e habitação no Código Civil

Além da propriedade, o Código Civil prevê direitos reais que permitem usar coisa alheia: a superfície, a servidão, o usufruto, o uso e a habitação. As provas pedem a diferença entre eles, a forma de constituição (registro) e as hipóteses de extinção. A chave é lembrar o que cada um permite: construir ou plantar (superfície), passar ou usar utilidade para outro prédio (servidão), fruir de tudo (usufruto), usar conforme as necessidades da família (uso) ou apenas morar (habitação). Este guia lê os arts. 1.369 a 1.416 no texto compilado do Planalto. Para a forma de aquisição dos direitos reais sobre imóveis (registro), veja propriedade e usucapião.

Direito de superfície (arts. 1.369 a 1.371)

O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Registro de Imóveis (art. 1.369). O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se inerente ao objeto da concessão (parágrafo único). A concessão pode ser gratuita ou onerosa; se onerosa, as partes estipulam se o pagamento será de uma só vez ou parcelado (art. 1.370). O superficiário responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (art. 1.371).

Servidão (arts. 1.378 a 1.381)

A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono; constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários ou por testamento, com subsequente registro no Registro de Imóveis (art. 1.378). Também se adquire pelo exercício incontestado e contínuo de servidão aparente por dez anos, nos termos do art. 1.242 (usucapião), valendo como título a sentença; se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião é de vinte anos (art. 1.379). O dono da servidão pode fazer as obras necessárias à conservação e uso, e, se pertencer a mais de um prédio, as despesas são rateadas (art. 1.380); as obras são feitas pelo dono do prédio dominante, se o título não dispuser o contrário (art. 1.381).

Servidão é direito real sobre prédio, não sobre pessoa: o benefício acompanha o imóvel dominante. Diferencie-se da passagem forçada, que é restrição legal de vizinhança (veja direito de vizinhança).

Usufruto (arts. 1.390 a 1.411)

O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro ou parte dele, abrangendo, no todo ou em parte, os frutos e utilidades (art. 1.390). O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constitui-se mediante registro no Registro de Imóveis (art. 1.391). Salvo disposição em contrário, estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos (art. 1.392); se houver coisas consumíveis, o usufrutuário restitui as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou o valor, no fim do usufruto (§ 1º; veja bens: consumíveis e fungíveis). O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (art. 1.394).

Extinção (art. 1.410), com cancelamento do registro: pela renúncia ou morte do usufrutuário; pelo termo de duração; pela extinção da pessoa jurídica em favor de quem foi constituído, ou, se perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer; pela cessação do motivo de que se origina; pela destruição da coisa; pela consolidação; por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens; pelo não uso ou não fruição da coisa em que o usufruto recai; entre outras hipóteses do artigo.

Uso e habitação (arts. 1.412 a 1.416)

No uso, o usuário usa da coisa e percebe os frutos quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família, avaliadas conforme a condição social e o lugar onde viver (art. 1.412, § 1º). A família compreende o cônjuge, os filhos solteiros e as pessoas de serviço doméstico (§ 2º).
Na habitação, quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular não pode alugar nem emprestar, mas apenas ocupá-la com sua família (art. 1.414). Se conferido a mais de uma pessoa, a que sozinha habite a casa não paga aluguel às outras, mas não pode inibi-las de exercer o direito (art. 1.415).
Aplicam-se ao uso e à habitação, no que não contrariar sua natureza, as disposições do usufruto (arts. 1.413 e 1.416).

Um exemplo clássico de habitação é o direito real de habitação do cônjuge sobrevivente sobre o imóvel da residência da família (art. 1.831; veja sucessões).

Quadro comparativo

Direito	Objeto	Principal faculdade	Registro
Superfície	Terreno	Construir ou plantar, por tempo determinado	Escritura pública registrada
Servidão	Prédio serviente em favor de prédio dominante	Utilidade para o prédio dominante	Registro, salvo usucapião
Usufruto	Bens móveis ou imóveis	Posse, uso, administração e frutos	Registro (imóveis), salvo usucapião
Uso	Coisa	Usar e perceber frutos conforme necessidades da família	Aplicam-se regras do usufruto
Habitação	Casa	Ocupar gratuitamente com a família; não alugar nem emprestar	Aplicam-se regras do usufruto

Exemplo resolvido: João transfere a Maria a propriedade de um imóvel e reserva para si o usufruto por tempo indeterminado. Maria é nua-proprietária; João tem posse, uso, administração e frutos. Com a morte do usufrutuário, o usufruto se extingue (art. 1.410, I), com cancelamento do registro, e Maria passa a ter a propriedade plena (consolidação).

Erros comuns

Confundir servidão (direito de prédio a prédio) com usufruto (direito a uma pessoa).
Supor que o titular do direito de habitação pode alugar o imóvel: é vedado.
Esquecer o registro como forma de constituição dos direitos reais sobre imóveis.
Dizer que a superfície abrange o subsolo: salvo se inerente à concessão.
Ignorar que o usufruto da pessoa jurídica tem limite de trinta anos.

Próximos passos

Veja os direitos reais de garantia: penhor e hipoteca.
Reveja o direito de vizinhança.
Combine com o registro de imóveis.

Fontes e atualização

Lei 10.406/02, Código Civil (texto compilado)

Conferido na fonte acima na data de publicação deste guia. Confira a redação vigente e o que o edital pede.