Lei 6.015: matrícula, registro e averbação no Registro de Imóveis

A Lei 6.015/73 é a lei dos registros públicos e o principal material de estudo para quem prepara concursos de cartório, de tribunais com área extrajudicial e algumas provas de Direito Civil. Ela dá concretude a regras que o Código Civil só enuncia: a propriedade imóvel se transfere pelo registro, o registro tem ordem de prioridade e a verdade registral pode ser corrigida. Este guia usa o texto compilado do Planalto, que traz diversas alterações recentes, e foca nos dispositivos mais cobrados.

Os registros públicos

O art. 1º submete ao regime da lei os serviços de registro estabelecidos pela legislação civil, para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. São quatro (art. 1º, § 1º):

Registro civil de pessoas naturais.
Registro civil de pessoas jurídicas.
Registro de títulos e documentos.
Registro de imóveis.

Os demais registros reger-se-ão por leis próprias (§ 2º). O art. 1º determina ainda que os registros sejam escriturados, publicizados e conservados em meio eletrônico, nos termos fixados pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, sendo vedado às serventias recusar a recepção, a conservação ou o registro de documentos eletrônicos produzidos nesses termos (§§ 3º e 4º). A matéria é o ponto de contato com o guia de atos notariais e fé pública.

Registro de Imóveis: livros e atos

No Registro de Imóveis haverá os seguintes livros (art. 173): Livro nº 1, Protocolo; nº 2, Registro Geral; nº 3, Registro Auxiliar; nº 4, Indicador Real; e nº 5, Indicador Pessoal. O Livro nº 1 (Protocolo) serve para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente (art. 174). O Livro nº 2 (Registro Geral) é destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos do art. 167 (art. 176).

Matrícula, registro e averbação

Ato	Função	Exemplo
Matrícula	Identifica o imóvel; cada imóvel tem matrícula própria (art. 176, § 1º, I)	Abertura no primeiro ato de registro ou averbação
Registro	Constituição, transmissão ou extinção de direitos reais e atos do art. 167, I	Hipotecas, penhoras de imóveis, servidões, usufruto, compromisso de compra e venda, convenções antenupciais
Averbação	Modificações e atos secundários que influenciam o registro ou as pessoas nele interessadas	Alteração de nome por casamento, edificação, demolição, cancelamento de ônus

Para a maioria dos candidatos, basta lembrar: registro cria ou transfere direito; averbação registra fato que modifica o que já está registrado. O art. 172 resume: no Registro de Imóveis serão feitos o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis, inter vivos ou mortis causa.

O art. 169 diz que os atos do art. 167 são obrigatórios e efetuados na serventia da situação do imóvel. Para o imóvel situado em duas ou mais circunscrições, serão abertas matrículas em ambas as serventias.

Prenotação e prioridade

Os títulos tomam no Protocolo o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação (art. 182). O número de ordem determina a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente (art. 186). É a lógica do que o Código Civil diz no art. 1.246: o registro é eficaz desde que o título é apresentado e prenotado.

Outras regras de prioridade:

Não se registram, no mesmo dia, títulos que constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel (art. 190).
Apresentados no mesmo dia, prevalece o de número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos posteriores por pelo menos um dia útil (art. 191).

Continuidade: se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exige a prévia matrícula e o registro do título anterior, para manter a continuidade do registro (art. 195). É o princípio da continuidade registral.

Prazos, nota devolutiva e dúvida

Protocolizado o título, procede-se ao registro ou à emissão de nota devolutiva no prazo de dez dias do protocolo (art. 188). Em hipóteses do § 1º (escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, averbação de construção, cancelamento de garantias, documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp e títulos que reingressam com as exigências cumpridas), o prazo é de cinco dias.

Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial a indica por escrito, de uma só vez, de forma articulada, clara e objetiva, com data, identificação e assinatura, para que o interessado a satisfaça ou, não se conformando, requeira que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente (art. 198). No procedimento da dúvida, o oficial anota na prenotação a ocorrência, dá ciência ao apresentante e o notifica para impugná-la no juízo no prazo de quinze dias, remetendo depois eletronicamente as razões e o título (art. 198, § 1º).

Exemplo resolvido: o cartório devolve o título com três exigências. O interessado discorda de uma delas. Ele pode cumprir as demais e, quanto à discordância, requerer a suscitação de dúvida; o título segue ao juízo competente, e o apresentante tem quinze dias para impugnar.

Retificação e nulidade

A retificação de registro ou averbação omissos, imprecisos ou que não exprimam a verdade pode ser feita pelo oficial, por procedimento administrativo, a requerimento do interessado, ou pela via judicial (art. 212). O procedimento administrativo não exclui a via jurisdicional (parágrafo único).
O art. 213 lista hipóteses de retificação de ofício ou a requerimento (por exemplo, erro de transposição de elemento do título, atualização de confrontação ou alteração de denominação de logradouro) e a retificação com alteração de medida perimetral, que exige planta, memorial e anuência dos confrontantes. A anuência do confrontante que não impugnar no prazo é presumida (§ 4º).
As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no independentemente de ação direta; ouvem-se os atingidos antes. A nulidade não é decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião (art. 214, §§ 1º e 5º).

Usucapião e adjudicação extrajudiciais

O art. 216-A admite o reconhecimento extrajudicial da usucapião, diretamente no cartório de registro de imóveis da comarca do imóvel, a requerimento do interessado representado por advogado, com: ata notarial atestando o tempo de posse (aplicando-se o art. 384 do CPC); planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e pelos titulares de direitos registrados ou averbados no imóvel e nos confinantes; certidões negativas dos distribuidores; e justo título ou documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse. A rejeição do pedido não impede a ação de usucapião (§ 9º). Veja as modalidades em propriedade e usucapião no Código Civil.

O art. 216-B permite a adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão, no registro de imóveis, também com advogado, ata notarial, prova do inadimplemento e comprovante do imposto de transmissão.

Erros comuns

Confundir registro com averbação.
Esquecer que a prioridade vem do número de ordem no Protocolo.
Pensar que a dúvida é dirigida ao tabelião: ela é suscitada pelo oficial de registro e decidida pelo juízo competente.
Dizer que a retificação sempre exige ação judicial.
Esquecer que a usucapião extrajudicial exige advogado.

Próximos passos

Estude os atos notariais e a fé pública.
Compare com o cartorário e a Lei 8.935.
Revise a posse.

Fontes e atualização

Conferido nas fontes acima na data de publicação deste guia. A Lei 6.015/73 foi alterada várias vezes; confira a redação vigente e o que o edital pede.