Propriedade e usucapião no Código Civil: modalidades e requisitos

O Direito das Coisas costuma ser cobrado em dois blocos: quem é proprietário e como a propriedade se adquire (registro, tradição, usucapião), e quais as modalidades de usucapião com seus prazos. A cobrança é quase sempre de memorização, mas a memorização fica fácil quando se entende a lógica: quanto menos requisitos (sem título, sem boa-fé), mais longo o prazo; quanto mais proteção à moradia e ao trabalho, mais curto. Este guia usa os arts. 1.225 a 1.262 do Código Civil, lidos no texto oficial.

Direitos reais

O art. 1.225 lista os direitos reais: propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel, penhor, hipoteca, anticrese, concessão de uso especial para fins de moradia, concessão de direito real de uso, laje e direitos oriundos da imissão provisória na posse quando concedida ao poder público ou entidades delegadas. A regra de aquisição entre vivos tem dois ramos:

Móveis: direitos reais só se adquirem com a tradição (art. 1.226).
Imóveis: só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, salvo os casos expressos no Código (art. 1.227).

Quem lembra que “contrato não transfere imóvel, registro transfere” evita a maioria dos erros. O art. 1.245 reforça: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis; enquanto não registrado, o alienante continua a ser havido como dono. O adquirente continua dono enquanto o registro não for invalidado e cancelado por ação própria (§ 2º). O registro é eficaz desde que o título é apresentado ao oficial e prenotado no protocolo (art. 1.246). Cancelado o registro, o proprietário pode reivindicar o imóvel, independentemente de boa-fé ou título do terceiro adquirente (art. 1.247, parágrafo único).

Propriedade: poderes e limites

O proprietário pode usar, gozar e dispor da coisa e tem o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (art. 1.228). Limites importantes:

Função social e ambiental (§ 1º): o direito deve ser exercido em consonância com suas finalidades econômicas e sociais, preservando flora, fauna, belezas naturais, equilíbrio ecológico e patrimônio histórico e artístico.
Atos emulativos (§ 2º): são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade ou utilidade e são animados pela intenção de prejudicar outrem.
Privação (§ 3º): desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, e requisição em caso de perigo público iminente.
Posse-trabalho (§§ 4º e 5º): o proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado for extensa área, com posse ininterrupta e de boa-fé por mais de cinco anos, por considerável número de pessoas, que nela tenham realizado obras e serviços de interesse social e econômico relevante. O juiz fixa a justa indenização, e, pago o preço, a sentença serve de título para o registro em nome dos possuidores.

O solo abrange o espaço aéreo e o subsolo em altura e profundidade úteis ao seu exercício (art. 1.229), mas não as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos em leis especiais (art. 1.230). A propriedade presume-se plena e exclusiva até prova em contrário (art. 1.231), e os frutos e produtos pertencem ao proprietário, salvo preceito especial (art. 1.232).

Usucapião de imóveis

Usucapião é modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada e qualificada. O possuidor pode pedir ao juiz que a declare, e a sentença serve de título para registro (art. 1.241). Veja o quadro:

Modalidade	Posse	Prazo	Requisitos adicionais	Artigo
Extraordinária	Sem interrupção nem oposição, como seu	15 anos	Independe de título e boa-fé	1.238
Extraordinária reduzida	Idem	10 anos	Moradia habitual ou obras/serviços produtivos	1.238, parágrafo único
Ordinária	Contínua e incontestada	10 anos	Justo título e boa-fé	1.242
Ordinária reduzida	Idem	5 anos	Imóvel adquirido onerosamente com base em registro posteriormente cancelado; moradia ou investimentos de interesse social e econômico	1.242, parágrafo único
Especial rural	Sem oposição, ininterrupta	5 anos	Área de terra em zona rural até cinquenta hectares, tornada produtiva pelo trabalho próprio ou da família, com moradia; não ser proprietário de imóvel rural ou urbano	1.239
Especial urbana	Ininterrupta e sem oposição	5 anos	Área urbana até duzentos e cinquenta metros quadrados, para moradia; não ser proprietário de outro imóvel	1.240
Familiar (por abandono do lar)	Posse direta, exclusiva, ininterrupta e sem oposição	2 anos	Imóvel urbano até 250m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar; moradia; não ser proprietário de outro imóvel	1.240-A

Detalhes que caem:

Nas especiais urbana e familiar, o direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez (arts. 1.240, § 2º, e 1.240-A, § 1º). O título de domínio e a concessão de uso são conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil (art. 1.240, § 1º).
A posse dos antecessores pode ser somada (acessio possessionis), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, no caso do art. 1.242, com justo título e boa-fé (art. 1.243).
As causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição aplicam-se à usucapião (art. 1.244).

Usucapião de bens móveis

Quem possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente por três anos, com justo título e boa-fé, adquire a propriedade (art. 1.260). Se a posse se prolonga por cinco anos, produz usucapião independentemente de título ou boa-fé (art. 1.261). Aplicam-se à usucapião de móveis os arts. 1.243 e 1.244 (art. 1.262).

Exemplo resolvido

Item: “Rita ocupa há doze anos um imóvel urbano de 200 m², sem título e sem boa-fé, onde mora com a família. Ela é proprietária de outro imóvel urbano. Pode usucapir?”

Análise: a usucapião especial urbana (art. 1.240) exige que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel; como Rita é, essa modalidade fica afastada. Resta a usucapião extraordinária: com posse sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé, o prazo é de quinze anos, reduzido a dez se houver moradia habitual (art. 1.238, parágrafo único). Como a posse é de doze anos com moradia, os dez anos foram atingidos e ela pode requerer a declaração judicial. A armadilha é confundir as modalidades e responder só pelo prazo de cinco anos.

Erros comuns

Dizer que a propriedade de imóvel se transfere pelo contrato de compra e venda.
Confundir ordinária (justo título e boa-fé) com extraordinária (sem título e sem boa-fé).
Esquecer que a usucapião especial exige que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel.
Aplicar a usucapião a bens públicos: o art. 102 do Código Civil diz que eles não estão sujeitos a usucapião.
Trocar os prazos: especiais são curtas porque protegem moradia e trabalho.

Próximos passos

Revise a posse no Código Civil.
Veja como os registros funcionam em registros públicos: matrícula, registro e averbação.
Reforce prazos em prescrição e decadência no Código Civil.

Fontes e atualização

Lei 10.406/02, Código Civil (texto compilado)

Conferido na fonte acima na data de publicação deste guia. Confira a redação vigente e o que o edital pede.