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A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regula a locação de imóvel urbano e combina deveres claros de cada parte com regras de término da locação que mudam conforme o prazo do contrato. Para a prova, vale dominar cinco blocos: o que a lei não regula, deveres do locador e do locatário, garantias, direito de preferência e a retomada. O guia usa o texto compilado do Planalto.
Âmbito e regras iniciais
A locação de imóvel urbano regula-se pela lei; continuam regidas pelo Código Civil e leis especiais, entre outras, as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios e de suas autarquias e fundações públicas, as de vagas autônomas de garagem ou espaços de estacionamento, as de espaços destinados à publicidade e o arrendamento mercantil (art. 1º, parágrafo único). Havendo mais de um locador ou locatário, são solidários, se o contrário não se estipulou (art. 2º). O contrato pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal se igual ou superior a dez anos (art. 3º).
Durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel; o locatário pode devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento, ou, na falta, a judicialmente estipulada (art. 4º). A multa não é devida se a devolução decorrer de transferência do locatário, pelo empregador, para prestar serviços em localidade diversa, mediante notificação por escrito ao locador (art. 4º, parágrafo único). Seja qual for o fundamento do término, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º).
O locatário pode denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso escrito com antecedência mínima de trinta dias; na ausência do aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos (art. 6º).
A locação também pode ser desfeita (art. 9º) por mútuo acordo; por infração legal ou contratual; por falta de pagamento do aluguel e encargos; ou para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser feitas com a permanência do locatário ou ele se recuse a consenti-las.
Venda do imóvel locado
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel (art. 8º). A denúncia deve ser exercida em noventa dias do registro da venda; após esse prazo, presume-se a concordância com a manutenção (§ 2º). A regra complementa o que o Registro de Imóveis prevê quanto ao registro de locações com cláusula de vigência (veja Lei 6.015).
Cessão, sublocação e empréstimo
A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). Não se presume o consentimento pela simples demora do locador (§ 1º). Notificado por escrito, o locador tem trinta dias para manifestar formalmente sua oposição (§ 2º).
Deveres das partes
| Locador (art. 22) | Locatário (art. 23) |
|---|---|
| Entregar o imóvel em estado de servir ao uso | Pagar pontualmente aluguel e encargos, no prazo ou, na falta, até o sexto dia útil do mês seguinte |
| Garantir o uso pacífico | Usar o imóvel para o fim convencionado, com o cuidado de coisa própria |
| Manter a forma e o destino | Restituir no estado em que recebeu, salvo deteriorações do uso normal |
| Responder por vícios anteriores à locação | Informar imediatamente danos ou turbações de terceiros |
| Fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel, se solicitada | Reparar danos provocados por si, dependentes, visitantes ou prepostos |
| Fornecer recibo discriminado (vedada quitação genérica) | Não modificar a forma do imóvel sem consentimento escrito |
| Pagar taxas de administração e intermediação, e, salvo disposição contrária, impostos e taxas e seguro complementar contra fogo | Pagar telefone, luz, gás, água e esgoto |
| Pagar as despesas extraordinárias de condomínio | Pagar as despesas ordinárias de condomínio |
Despesas extraordinárias são as que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral, pintura de fachadas e esquadrias externas, obras para repor a habitabilidade, indenizações trabalhistas por dispensas anteriores à locação, instalação de equipamentos de segurança, telefonia, lazer, despesas de decoração e paisagismo e constituição de fundo de reserva (art. 22, parágrafo único). As ordinárias são as necessárias à administração, como salários dos empregados do condomínio, consumo das áreas comuns, limpeza e manutenção de instalações e elevadores (art. 23, § 1º).
Direito de preferência (arts. 27 e 28)
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio inequívoco. A comunicação deve conter todas as condições do negócio, em especial preço, forma de pagamento, ônus reais e local e horário para exame da documentação. O direito caduca se não manifestada, de maneira inequívoca, a aceitação integral da proposta no prazo de trinta dias (art. 28).
Garantias (art. 37)
O locador pode exigir uma destas garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (parágrafo único). Esta é uma das regras mais cobradas.
Término e retomada (arts. 46 e 47)
| Hipótese | Regra |
|---|---|
| Locação por escrito e prazo igual ou superior a trinta meses (art. 46) | A resolução ocorre findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar por mais de trinta dias sem oposição, presume-se prorrogada por prazo indeterminado; o locador pode então denunciar a qualquer tempo, com trinta dias para desocupação |
| Locação verbal ou por escrito com prazo inferior a trinta meses (art. 47) | Findo o prazo, prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado; o imóvel só pode ser retomado nos casos do art. 9º; extinção do contrato de trabalho quando a ocupação estiver relacionada ao emprego; uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente sem imóvel próprio; demolição e edificação licenciada ou obras aprovadas que aumentem a área construída; ou vigência ininterrupta da locação superior a cinco anos |
Nas hipóteses de uso próprio e de demolição ou obras, o retomante deve comprovar ser proprietário, promissário comprador ou cessionário irrevogável com imissão na posse e título registrado (art. 47, § 2º).
Exemplo resolvido: A aluga a B um apartamento por escrito e por vinte e quatro meses. Passado o prazo, B continua no imóvel. A locação prorroga-se por prazo indeterminado (art. 47), e A só pode retomar nos casos listados, como uso próprio, ou se a vigência ininterrupta da locação passar de cinco anos. A pegadinha é aplicar a denúncia vazia do art. 46, que é para contratos com prazo de trinta meses ou mais.
Erros comuns
- Aplicar a Lei do Inquilinato à locação de imóvel público.
- Admitir duas garantias no mesmo contrato.
- Esquecer o prazo de trinta dias para o locatário exercer a preferência.
- Presumir consentimento do locador à sublocação pela demora.
- Atribuir ao locatário as despesas extraordinárias de condomínio.
Próximos passos
- Compare com o contrato de locação do Código Civil e o contrato em geral.
- Veja o condomínio edilício.
- Leia sobre obrigações e solidariedade.
Fontes e atualização
Conferido na fonte acima na data de publicação deste guia. A lei foi alterada em pontos como garantias e despejo; confira a redação vigente e o que o edital pede.