Condomínio edilício: deveres, obras, síndico e assembleia

Condomínio edilício é o prédio de apartamentos, de salas ou de lojas, em que cada unidade é de propriedade exclusiva e as áreas comuns pertencem a todos. As provas de Direito Civil cobram as definições do art. 1.331, a convenção, os deveres e multas dos arts. 1.336 e 1.337, os quóruns das obras e da assembleia e as atribuições do síndico. Este guia lê os arts. 1.331 a 1.353 do Código Civil no texto compilado do Planalto, que traz alterações recentes sobre multas e assembleia permanente.

Partes exclusivas e partes comuns (art. 1.331)

Podem existir, em edificações, partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum. As partes suscetíveis de utilização independente (apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas), com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva e podem ser alienadas e gravadas livremente (§ 1º). O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum, não podendo ser alienados separadamente (§ 2º). A cada unidade cabe, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas partes comuns (§ 3º). Nenhuma unidade pode ser privada do acesso ao logradouro público (§ 4º). O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária na escritura de constituição (§ 5º).

Instituição e convenção (arts. 1.332 a 1.334)

O condomínio edilício é instituído por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, constando a discriminação e individualização das unidades e das partes comuns, a determinação da fração ideal de cada unidade e o fim a que se destinam (art. 1.332). A convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e se torna desde logo obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades e para quantos tenham posse ou detenção; para ser oponível a terceiros, deve ser registrada no Registro de Imóveis (art. 1.333). A convenção determina, entre outros itens, a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições, a forma de administração, a competência e o quórum das assembleias, as sanções e o regimento interno, e pode ser feita por escritura pública ou instrumento particular (art. 1.334). Promitentes compradores e cessionários de direitos são equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário (§ 2º).

Veja como se registra o ato em Lei 6.015: Registro de Imóveis.

Direitos e deveres do condômino

Direitos (art. 1.335): usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns conforme a destinação e sem excluir os demais compossuidores; votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Deveres (art. 1.336):

Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das frações ideais, salvo disposição contrária na convenção.
Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
Dar às suas partes a mesma destinação da edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Sanções

Situação	Sanção
Não pagar a contribuição (art. 1.336, § 1º)	Correção monetária, juros moratórios convencionados ou, na falta, os do art. 406 do Código Civil, e multa de até dois por cento sobre o débito
Descumprir os deveres dos incisos II a IV (§ 2º)	Multa prevista na convenção, não superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, sem prejuízo de perdas e danos
Descumprimento reiterado dos deveres (art. 1.337)	Por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, multa até o quíntuplo da contribuição, conforme a gravidade das faltas e a reiteração
Comportamento antissocial reiterado que gere incompatibilidade de convivência (art. 1.337, parágrafo único)	Multa de até o décuplo da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios (art. 1.345). É obrigatório o seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição, total ou parcial (art. 1.346).

Obras (arts. 1.341 a 1.344)

Obra	Quórum
Voluptuária	Dois terços dos condôminos
Útil	Maioria dos condôminos
Necessária	Independe de autorização; o síndico, ou na omissão qualquer condômino, pode realizá-la
Acréscimo em partes comuns para facilitar ou aumentar a utilização (art. 1.342)	Dois terços dos votos dos condôminos
Construção de outro pavimento ou outro edifício no solo comum (art. 1.343)	Unanimidade

Se as obras necessárias forem urgentes e importarem em despesas excessivas, quem as determinar dá ciência à assembleia, convocada de imediato; se não forem urgentes e as despesas forem excessivas, dependem de autorização da assembleia (art. 1.341, §§ 2º e 3º). O condômino que realizar obras necessárias é reembolsado (§ 4º). O proprietário do terraço de cobertura arca com as despesas de sua conservação (art. 1.344). Os conceitos de benfeitoria voluptuária, útil e necessária estão em bens no Código Civil.

Síndico e assembleia

A assembleia escolhe um síndico, que pode não ser condômino, para administrar por prazo não superior a dois anos, podendo renovar-se (art. 1.347). Compete ao síndico (art. 1.348): convocar a assembleia; representar o condomínio ativa e passivamente; dar conhecimento à assembleia de procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento e as deliberações; zelar pela conservação e guarda das partes comuns; elaborar o orçamento anual; cobrar contribuições e multas; prestar contas anualmente e quando exigidas; e realizar o seguro da edificação.

A assembleia é convocada anualmente pelo síndico para aprovar orçamento, contribuições e prestação de contas e, eventualmente, eleger substituto e alterar o regimento (art. 1.350). Se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo (§ 1º).

Quóruns:

Alteração da convenção, bem como mudança da destinação do edifício ou da unidade: dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351).
Salvo quórum especial, em primeira convocação, maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352); em segunda convocação, maioria dos votos dos presentes (art. 1.353). Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo diferente previsão da convenção.
Quando a deliberação exigir quórum especial não atingido, a assembleia pode converter-se em sessão permanente, com data da sessão seguinte em até sessenta dias, desde que cumpridos os requisitos do § 1º do art. 1.353, concluindo-se em até noventa dias do início (§§ 1º e 3º).

Exemplo resolvido: o condomínio quer construir um novo bloco de apartamentos no terreno comum. O art. 1.343 exige unanimidade. Se quisesse apenas instalar uma churrasqueira nas áreas comuns, seria obra de acréscimo, com dois terços. A pegadinha é supor que basta a maioria.

Erros comuns

Dizer que o terraço de cobertura é sempre propriedade exclusiva do último andar.
Esquecer que o síndico pode não ser condômino.
Trocar o quórum de alteração da convenção (dois terços) e o de obra útil (maioria).
Confundir a multa por inadimplência (até dois por cento) com a multa por descumprimento reiterado (até cinco vezes a contribuição).
Esquecer que o condômino em débito perde o direito de voto na assembleia.

Próximos passos

Veja a locação urbana e as despesas de condomínio.
Revise a propriedade e usucapião.
Compare com a posse.

Fontes e atualização

Lei 10.406/02, Código Civil (texto compilado)

Conferido na fonte acima na data de publicação deste guia. Confira a redação vigente e o que o edital pede.