Direito de vizinhança: uso anormal, árvores, águas e construções

O Direito de Vizinhança trata dos conflitos entre prédios contíguos: barulho, árvores, água de chuva, passagem, janelas. Em prova, as questões costumam dar uma situação curta e pedir o direito de cada vizinho. A lógica geral é a de que o proprietário exerce sua propriedade sem prejudicar o vizinho, e a lei traz regras objetivas para o que não cabe interpretar. Este guia lê os arts. 1.277 a 1.313 do Código Civil no texto compilado do Planalto.

Uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281)

O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha (art. 1.277). Proíbem-se as interferências considerando a natureza da utilização, a localização do prédio, as normas de zoneamento e os limites ordinários de tolerância dos moradores (parágrafo único). Ou seja, não é qualquer incômodo: ele é medido pela tolerância esperada naquela região.

O direito de fazer cessar a interferência não prevalece quando ela é justificada por interesse público; nesse caso, o causador paga ao vizinho indenização cabal (art. 1.278).
Mesmo que as interferências devam ser toleradas por decisão judicial, o vizinho pode exigir sua redução ou eliminação quando se tornar possível (art. 1.279).
O proprietário ou possuidor pode exigir do vizinho a demolição ou reparação do prédio que ameace ruína, bem como caução pelo dano iminente (art. 1.280). Quem tem direito de fazer obras em prédio alheio pode ser obrigado a prestar garantias contra o prejuízo eventual (art. 1.281).

Árvores limítrofes (arts. 1.282 a 1.284)

Situação	Regra
Árvore cujo tronco estiver na linha divisória	Presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes (art. 1.282)
Raízes e ramos que ultrapassarem a estrema	Podem ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido (art. 1.283)
Frutos caídos de árvore do terreno vizinho	Pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular (art. 1.284)

Passagem forçada e passagem de cabos (arts. 1.285 e 1.286)

O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário (art. 1.285). Sofre o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem (§ 1º). Se a alienação parcial fizer uma das partes perder o acesso, o proprietário da outra deve tolerar a passagem (§ 2º), ainda que antes existisse passagem por imóvel vizinho (§ 3º).

Mediante indenização que atenda também à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública (art. 1.286). O prejudicado pode exigir a instalação de modo menos gravoso e, depois, a remoção para outro local à custa do beneficiário.

Águas (arts. 1.288 a 1.296)

O dono ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, sem realizar obras que embaracem o fluxo; mas a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas no superior (art. 1.288).
Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem para o inferior, o dono deste pode reclamar que se desviem ou ser indenizado, deduzido o benefício obtido (art. 1.289).
O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as suas necessidades, não pode impedir ou desviar o curso natural das águas remanescentes (art. 1.290).
O possuidor do imóvel superior não pode poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deve recuperar, ressarcindo os danos (art. 1.291).

Limites entre prédios (arts. 1.297 e 1.298)

O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o confinante a proceder com ele à demarcação, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos (art. 1.297). Os intervalos, muros, cercas e tapumes divisórios presumem-se pertencer a ambos os confinantes, que respondem pelas despesas de conservação (§ 1º). As sebes vivas e árvores que servem de marco só podem ser cortadas ou arrancadas de comum acordo (§ 2º). Sendo confusos os limites, determinam-se pela posse justa; não provada, o terreno contestado se divide por partes iguais ou, não sendo cômoda a divisão, adjudica-se a um deles mediante indenização ao outro (art. 1.298).

Direito de construir (arts. 1.299 a 1.313)

O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos (art. 1.299). Deve construir de modo que o prédio não despeje águas diretamente sobre o vizinho (art. 1.300).

Janelas, sacadas e terraços:

É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho (art. 1.301). As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não podem ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros (§ 1º). Não se aplica às aberturas para luz ou ventilação de até dez centímetros de largura por vinte de comprimento, a mais de dois metros de altura de cada piso (§ 2º).
O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não pode, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no art. 1.301 (art. 1.302). Em se tratando de vãos para luz, o vizinho pode, a todo tempo, levantar sua edificação ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade (parágrafo único).
Na zona rural, não é permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho (art. 1.303).

Entrada no prédio vizinho (art. 1.313): o proprietário ou ocupante é obrigado a tolerar que o vizinho entre, mediante prévio aviso, para usar temporariamente quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório, e para apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente. Se do exercício do direito provier dano, o prejudicado tem direito a ressarcimento (§ 3º).

Exemplo resolvido: João abre uma janela voltada diretamente para o terreno de Maria, a oitenta centímetros da divisa. Pelo art. 1.301, é defeso abrir janelas a menos de metro e meio. Maria pode exigir que a janela seja desfeita, no prazo de ano e dia após a conclusão da obra (art. 1.302). Após esse prazo, Maria perde esse direito e passa a ter de respeitar a regra se for edificar.

Erros comuns

Dizer que qualquer barulho obriga o vizinho a cessar: o limite é a tolerância ordinária.
Esquecer que a passagem forçada exige indenização cabal.
Cortar galhos de árvore do vizinho além do plano vertical divisório.
Confundir o prazo de ano e dia (janelas, sacadas) com o prazo de ano e dia da posse nova.
Aplicar o limite de metro e meio a todas as aberturas: há exceções para luz e ventilação.

Próximos passos

Veja a propriedade e o uso conforme a função social.
Revise a posse e a proteção possessória.
Estude o condomínio edilício.

Fontes e atualização

Lei 10.406/02, Código Civil (texto compilado)

Conferido na fonte acima na data de publicação deste guia. Confira a redação vigente e o que o edital pede.