IPTU e ITR no CTN: zona urbana, base de cálculo e contribuinte

Dois impostos incidem sobre a propriedade de imóvel, mas um é da União e outro é municipal. O critério que separa o ITR do IPTU, segundo o CTN, é a localização do imóvel em relação à zona urbana do município. Esse é um tema curto, de seis artigos, e por isso mesmo muito exigido em questões objetivas: cada palavra do artigo vira alternativa. Como o Distrito Federal não é dividido em municípios, a leitura aqui inclui um detalhe sobre competência.

Quem cobra: União, Município e DF

O ITR (imposto sobre a propriedade territorial rural) é de competência da União. O IPTU (imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana) é de competência dos Municípios. A Constituição, no art. 147, diz que ao Distrito Federal cabem os impostos municipais, o que inclui o IPTU. Quem estuda para o DF deve ler “município” no CTN como “município e DF” quando a questão perguntar quem cobra o IPTU na capital.

ITR (arts. 29 a 31)

Elemento	O que o CTN diz
Fato gerador	a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do município
Base de cálculo	o valor fundiário
Contribuinte	o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título

O ITR incide sobre o “imóvel por natureza”, isto é, o solo, e não sobre construções (acessões físicas). O IPTU, como se verá, é mais amplo: alcança imóvel por natureza ou por acessão física.

IPTU (arts. 32 a 34)

Fato gerador

O art. 32 diz que o imposto, de competência dos municípios, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do município.

Os três verbos formam uma lista que se repete em tudo: propriedade, domínio útil ou posse. A banca costuma tirar um deles e perguntar se ainda está correto.

O que é zona urbana (art. 32, §§ 1º e 2º)

A zona urbana é a definida em lei municipal, observado o requisito mínimo de existirem melhoramentos, construídos ou mantidos pelo Poder Público, em pelo menos dois dos cinco incisos:

1. meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
2. abastecimento de água;
3. sistema de esgotos sanitários;
4. rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
5. escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel.

Além disso, o § 2º permite à lei municipal considerar urbanas as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo fora das zonas definidas segundo o § 1º.

Atenção ao verbo: o CTN exige “pelo menos dois” dos cinco melhoramentos; não exige todos. E a definição de zona urbana é por lei municipal (ou distrital, no DF), não por decreto nem por resolução.

Base de cálculo

A base é o valor venal do imóvel. O parágrafo único do art. 33 afasta da base o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade. Exemplo: o maquinário móvel de uma fábrica ou os móveis de um apartamento não entram no valor venal.

Contribuinte

O art. 34 diz que o contribuinte é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Isso aparece, aliás, repetido no ITR (art. 31).

Duas perguntas clássicas

O possuidor sem título paga IPTU? Pelo texto do CTN, sim: o possuidor a qualquer título pode ser contribuinte. A lei local define como o sujeito passivo é apontado, mas o CTN admite o possuidor.

O imóvel em zona rural pode pagar IPTU? Segundo o CTN, o IPTU exige imóvel na zona urbana definida em lei municipal, o que inclui áreas urbanizáveis ou de expansão urbana nas condições do § 2º. Uma área só pode ser considerada urbana, portanto, nos termos legais.

Exemplo resolvido

Um terreno vazio fica em área da cidade que tem apenas iluminação pública e abastecimento de água, e a lei municipal define aquela região como zona urbana.

1. Existem dois melhoramentos do art. 32, § 1º (incisos II e IV), cumprindo o mínimo.
2. A lei municipal definiu a zona como urbana.
3. O terreno é imóvel por natureza, localizado na zona urbana: há fato gerador do IPTU.
4. A base é o valor venal; eventuais bens móveis mantidos no imóvel não entram.

Variação: se a região tivesse só a iluminação pública, o requisito mínimo não seria atendido pelo § 1º, e a área só seria urbana por outra via, como a do § 2º (loteamento aprovado) ou outro ajuste legal.

Progressividade e função social

A Constituição prevê instrumentos ligados ao IPTU, como o imposto progressivo no tempo para o proprietário de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado (art. 182, § 4º, II), que depende de lei específica para área incluída no plano diretor e de lei federal. Esse ponto liga o imposto à política urbana. Veja o guia sobre política urbana na CF/88 e confirme na Constituição a redação vigente do art. 156, § 1º, antes de decorar regras sobre alíquotas diferenciadas.

Erros comuns

• Atribuir o ITR ao município e o IPTU à União.
• Dizer que o IPTU exige os cinco melhoramentos.
• Dizer que a posse nunca gera IPTU.
• Incluir bens móveis do imóvel no valor venal.
• Esquecer que ao DF cabem os impostos municipais.

Fontes e atualização

• Código Tributário Nacional (Lei 5.172/66), texto compilado, arts. 29 a 34, no Planalto
• Constituição Federal, arts. 147 e 182, no Planalto

Conferido nas fontes acima na data de publicação deste guia. Confira a redação vigente e a lei do ente.

Próximos passos

• Veja o imposto de transmissão em ITBI no CTN.
• Entenda as competências do DF em competência tributária.
• Estude a função social da propriedade em política urbana na LODF.