ITBI no CTN: transmissão de imóveis, valor venal e não incidência

O imposto sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos a eles relativos (o ITBI) é de competência dos municípios e do Distrito Federal. Tem pouco texto no CTN, mas muita pegadinha: uma regra de não incidência com exceção, um critério de “atividade preponderante” e, desde a Lei Complementar 227/26, novas regras sobre o valor venal. Este guia usa a redação vigente do texto compilado.

Fato gerador (art. 35)

O art. 35 foi reescrito pela LC 227/26. O ITBI, de competência dos municípios e do DF, tem como fato gerador:

a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
a cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões dos incisos anteriores.

Os três elementos a guardar: inter vivos (não vale para herança, que é o ITCMD), oneroso (doação também é ITCMD) e imóvel ou direito real sobre imóvel, exceto os de garantia (hipoteca e semelhantes não geram ITBI). O parágrafo único antigo foi revogado.

Quadro de fronteira com outros impostos:

Situação	Imposto
Compra e venda de imóvel	ITBI
Cessão onerosa de direitos sobre a compra de imóvel	ITBI
Herança do imóvel	ITCMD
Doação do imóvel	ITCMD
Constituição de hipoteca	não gera ITBI

Quando o ITBI não incide (arts. 36 e 37)

O art. 36 estabelece a não incidência, ressalvado o art. 37, na transmissão de bens ou direitos:

efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;
decorrente de incorporação ou fusão de pessoa jurídica por outra ou com outra.

O parágrafo único afasta o imposto na transmissão aos mesmos alienantes dos bens adquiridos na integralização de capital, em decorrência da sua desincorporação.

A exceção da atividade preponderante (art. 37)

Nada disso vale quando a pessoa jurídica adquirente tem como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição. O § 1º define preponderância: mais da metade da receita operacional da adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, decorrendo dessas transações. Se a empresa começou a funcionar após a aquisição, ou menos de dois anos antes, apura-se nos três primeiros anos seguintes à aquisição (§ 2º). Verificada a preponderância, o imposto torna-se devido, nos termos da lei vigente na data da aquisição, sobre o valor do bem nessa data (§ 3º). O § 4º afasta a regra quando a transmissão ocorre em conjunto com a totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante.

O fio da questão: a não incidência na integralização de capital é a regra; a atividade imobiliária preponderante é a exceção; e a totalidade do patrimônio é exceção da exceção.

Base de cálculo e valor venal (art. 38)

A base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. As novidades da LC 227/26:

Valor venal é o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
Ele é estimado por critérios técnicos, considerando ao menos um destes: análise de preços praticados no mercado imobiliário; informações dos serviços notariais e registrais e de agentes financeiros; localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características; outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis.
Os municípios e o DF devem divulgar os critérios utilizados.
O contribuinte pode contestar o valor apresentando avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação municipal ou distrital.
Cartórios de registro e notas devem compartilhar informações das operações com as administrações tributárias, sob pena de multa prevista em lei específica local.

Para a prova, a ideia central é o equilíbrio: o fisco estima por critérios técnicos e transparentes, e o contribuinte tem direito de contestar. Não se trata de valor “declarado pelas partes” como regra absoluta.

Dedução e competência (arts. 40 e 41)

O art. 40 diz que o montante do imposto é dedutível do devido à União, a título do imposto sobre a renda (art. 43), sobre o provento decorrente da mesma transmissão. O art. 41 estabelece a competência: o imposto compete ao município da situação do bem, ou ao Distrito Federal.

No DF, a lógica é a mesma: o imóvel situado no DF é tributado pelo DF. A relação com a Constituição está no art. 156, II, que dá aos municípios o imposto sobre transmissão inter vivos, e no art. 147, que atribui ao DF os impostos municipais.

Contribuinte (art. 42)

Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei. Ou seja, o CTN não escolhe entre comprador e vendedor; essa definição é da lei do ente. Muitas leis locais indicam o adquirente, mas a questão sobre o CTN deve responder “qualquer das partes, como dispuser a lei”.

Exemplo resolvido

Uma construtora recebe imóveis dos sócios para integralizar capital. Nos quatro anos ao redor da aquisição (dois antes e dois depois), a maior parte da receita da construtora vem da venda e locação de imóveis.

A integralização de capital, em regra, não gera ITBI (art. 36, I).
Mas a adquirente tem como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária, quando mais da metade da receita operacional vem dessas transações (art. 37, § 1º).
Verificada a preponderância, o imposto torna-se devido, com base na lei vigente à data da aquisição e sobre o valor do bem nessa data (art. 37, § 3º).

Se, ao contrário, a pessoa jurídica fosse uma indústria com atividade imobiliária marginal, a não incidência se manteria.

Erros comuns

Aplicar o ITBI à herança ou à doação.
Cobrar ITBI na hipoteca.
Ignorar a regra de preponderância.
Dizer que o contribuinte é sempre o comprador, segundo o CTN.
Esquecer que o valor venal agora tem critérios técnicos e direito de contestação.

Fontes e atualização

Conferido nas fontes acima na data de publicação deste guia. Confira a redação vigente do CTN e a lei do ente.

Próximos passos

Veja o imposto sobre imóveis em IPTU e ITR no CTN.
Compare com a herança e a doação em ITCMD: fato gerador, doação e imunidades.
Revise o conceito de fato gerador em obrigação tributária, fato gerador e sujeitos.