Compra e venda no CC: preço, riscos, vedações e cláusulas

A compra e venda é o contrato em espécie mais cobrado em provas de Direito Civil porque combina regras gerais (preço, riscos, entrega) com restrições bem decoráveis: quem não pode comprar, quando a venda é anulável e quais cláusulas especiais existem. Este guia segue os arts. 481 a 532 do Código Civil, lidos no texto compilado do Planalto.

Conceito e perfeição

Pelo contrato de compra e venda, um contratante se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (art. 481). Quando pura, a compra e venda considera-se obrigatória e perfeita desde que as partes acordem no objeto e no preço (art. 482). Note a ideia central: o contrato obriga a transferir o domínio; quem transfere é a tradição (móveis) ou o registro (imóveis), tema dos direitos reais.

A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. No caso da futura, o contrato fica sem efeito se ela não vier a existir, salvo se a intenção era de contrato aleatório (art. 483). Na venda à vista de amostras, protótipos ou modelos, o vendedor assegura que a coisa tem as qualidades correspondentes; em contradição com a descrição do contrato, prevalece a amostra (art. 484).

Preço

Forma de fixação	Regra	Artigo
Arbítrio de terceiro	Válida; se o terceiro não aceitar, o contrato fica sem efeito, salvo acordo em designar outro	485
Taxa de mercado ou de bolsa em dia e lugar determinados	Lícita	486
Índices ou parâmetros	Lícita, se suscetíveis de objetiva determinação	487
Sem fixação de preço nem critérios	Preço corrente nas vendas habituais do vendedor, se não houver tabelamento oficial; na diversidade, o termo médio	488
Arbítrio exclusivo de uma das partes	Nulo o contrato	489

Despesas, riscos e entrega

Salvo cláusula em contrário, ficam a cargo do comprador as despesas de escritura e registro, e a cargo do vendedor as da tradição (art. 490).
Se a venda não é a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço (art. 491).
Até a tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador (art. 492). Exceções: casos fortuitos no ato de contar, marcar ou assinalar coisas já postas à disposição do comprador; e comprador em mora de receber (art. 492, §§ 1º e 2º).
A tradição se dá, na falta de estipulação, no lugar em que a coisa se encontrava ao tempo da venda (art. 493).
Se a coisa for expedida para lugar diverso por ordem do comprador, os riscos correm por conta dele, uma vez entregue ao transportador, salvo se o vendedor se afastar das instruções (art. 494).
Se, antes da tradição, o comprador cair em insolvência, o vendedor pode sobrestar a entrega até que ele dê caução de pagar (art. 495).

Restrições à venda e à compra

Venda de ascendente a descendente: é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente consentirem. Dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória (art. 496).
Vedações, sob pena de nulidade, ainda que em hasta pública (art. 497): tutores, curadores, testamenteiros e administradores não podem comprar os bens confiados à sua guarda ou administração; servidores públicos em geral não podem comprar os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros auxiliares da justiça não podem comprar bens sobre os quais se litigue no lugar onde servirem ou a que se estenda sua autoridade; leiloeiros e prepostos não podem comprar os bens que lhes cabe vender. As proibições estendem-se à cessão de crédito.
A proibição do inciso III não alcança a compra e venda ou cessão entre coerdeiros, em pagamento de dívida ou para garantia de bens já pertencentes às pessoas designadas (art. 498).
É lícita a compra e venda entre cônjuges quanto a bens excluídos da comunhão (art. 499).

Para o candidato a cargo público, o inciso II do art. 497 é especialmente útil: ele aparece junto de vedações da Lei 8.112/90 e de regras sobre improbidade.

Venda por medida de extensão

Se na venda de imóvel o preço foi estipulado por medida de extensão, ou se determinou a área, e esta não corresponde às dimensões dadas, o comprador tem o direito de exigir o complemento da área, ou, não sendo possível, reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço (art. 500). Presume-se simplesmente enunciativa a referência quando a diferença não excede um vigésimo da área total, ressalvada a prova pelo comprador de que não teria realizado o negócio (art. 500, § 1º). Decai do direito de propor essas ações quem não o fizer no prazo de um ano, contado do registro do título (art. 501).

Outras regras

O vendedor, salvo convenção contrária, responde por todos os débitos que gravem a coisa até a tradição (art. 502). Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas (art. 503). O condômino de coisa indivisível não pode vender sua parte a estranhos se outro consorte a quiser, tanto por tanto (art. 504): é o direito de preferência entre condôminos.

Cláusulas especiais

Retrovenda (art. 505)

O vendedor de imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-lo no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço e reembolsando as despesas do comprador. O direito de retrato é cessível e transmissível a herdeiros e legatários e pode ser exercido contra o terceiro adquirente (art. 507).

Venda a contento e sujeita a prova (arts. 509 a 512)

Ambas presumem-se feitas sob condição suspensiva. Enquanto o comprador não manifestar aceitação, tem obrigações de mero comodatário (art. 511). Sem prazo para a declaração, o vendedor pode intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que declare em prazo improrrogável (art. 512).

Preempção ou preferência (arts. 513 a 520)

O comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa que vai vender, para que ele use do direito de prelação. O prazo não pode exceder cento e oitenta dias para móveis e dois anos para imóveis (art. 513, parágrafo único). Sem prazo estipulado, caduca o direito se, na coisa móvel, não for exercido em três dias e, na imóvel, em sessenta dias seguintes à data em que o comprador notificar o vendedor (art. 516). O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros (art. 520).

Reserva de domínio (arts. 521 a 528)

Na venda de coisa móvel, o vendedor pode reservar a propriedade até que o preço esteja integralmente pago (art. 521). A cláusula deve ser escrita e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros (art. 522). A transferência da propriedade ocorre com o pagamento integral do preço, mas o comprador responde pelos riscos desde a entrega (art. 524). Para executar a cláusula, o vendedor deve antes constituir o comprador em mora, por protesto do título ou interpelação judicial (art. 525).

Exemplo resolvido

Item: “João vendeu seu apartamento ao filho Pedro sem consultar os outros filhos. A venda é nula.”

Resposta: errado. Pelo art. 496, a venda de ascendente a descendente é anulável, e só se salva se os demais descendentes e o cônjuge expressamente consentirem (dispensado o consentimento do cônjuge no regime de separação obrigatória). A pegadinha é trocar “anulável” por “nula”.

Erros comuns

Dizer que os riscos da coisa passam ao comprador no momento do contrato: pelo art. 492, é na tradição.
Confundir retrovenda (só imóvel, até três anos) com reserva de domínio (só móvel).
Esquecer que servidor público não pode comprar bens da pessoa jurídica a que serve.
Achar que o contrato de compra e venda transfere a propriedade por si só.
Tomar o preço fixado ao arbítrio de uma só parte como válido.

Próximos passos

Fontes e atualização

Lei 10.406/02, Código Civil (texto compilado)

Conferido na fonte acima na data de publicação deste guia. Confira a redação vigente e o que o edital pede.