Código de Obras do DF: habilitação de projeto em três etapas

No Código de Obras e Edificações do DF, ninguém recebe licença de obra sem antes ter o projeto habilitado. A habilitação é a fase em que o órgão de licenciamento confere se a ideia cabe na lei. Ela se divide em três etapas encadeadas, e saber o que se verifica em cada uma é a base para responder questões sobre licenciamento no DF. O assunto está nos arts. 21 e 30 a 47 da Lei 6.138/18.

Onde a habilitação se encaixa

O licenciamento de obras é um instrumento de controle urbano com três fases (art. 21): habilitação de projeto arquitetônico, emissão de licença de obras e certificação da conclusão. Ele deve observar a legislação de uso e ocupação do solo, recursos hídricos, saneamento básico, segurança, salubridade, conforto, higiene e acessibilidade (§ 1º), e depende da anuência de outros órgãos quando indicada na viabilidade legal (§ 2º). Para cada projeção, lote ou fração em condomínio, constitui-se processo individual (art. 19). Qualquer cidadão pode requerer a certidão de parâmetros urbanísticos do lote (art. 20).

A habilitação (art. 30) tem três etapas subsequentes:

viabilidade legal;
estudo prévio;
análise complementar.

Para obras com até dois mil metros quadrados de área de construção, as etapas podem ser analisadas concomitantemente (§ 1º). Em todas, apresentam-se os documentos de responsabilidade técnica (§ 2º). O projeto está sujeito às condições de proteção contra incêndio e pânico (art. 31), e o projeto de modificação é analisado só na parte alterada (art. 32).

Etapa 1: viabilidade legal (arts. 33 a 36)

Verifica a possibilidade de habilitar o projeto segundo suas características gerais. Documentos: memorial descritivo e documento público de titularidade (art. 33). O memorial traz o endereço e, quando aplicável, a previsão dos parâmetros pretendidos (art. 34): usos e atividades por pavimento, área de cada atividade, área total por pavimento e de construção, coeficiente de aproveitamento, número de unidades, vagas, pavimentos, altura, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade ou de área verde e afastamentos. Pode-se pedir retificação do memorial (§ 2º).

O atestado de viabilidade legal é o aceite do memorial e traz (art. 35): as normas urbanísticas aplicáveis; os critérios para a cota de soleira; os instrumentos de política urbana cabíveis; a necessidade de anuência de outros órgãos; e a necessidade de estudos específicos na análise complementar. Está dispensada da viabilidade legal a habitação unifamiliar de uso exclusivo (art. 36).

Etapa 2: estudo prévio (arts. 37 a 43)

Verifica (art. 37): a compatibilidade da volumetria com os parâmetros da norma específica do lote ou da legislação de uso e ocupação do solo; os parâmetros de acessibilidade das áreas de uso comum; e as anuências de outros órgãos. O estudo prévio é composto pelo estudo preliminar e pelo estudo de acessibilidade (parágrafo único), que podem ser apresentados em um único desenho (art. 41).

Estudo preliminar (art. 38): planta de situação, de implantação e de cobertura, plantas baixas dos pavimentos, cortes longitudinal e transversal e fachadas, perspectivas ou maquetes virtuais volumétricas. Plantas e cortes devem indicar o esquema de fluxos horizontais e verticais e, em caso de movimentação de terra, os cortes e aterros.
Estudo de acessibilidade (arts. 39 e 40): no mínimo a rota acessível e o leiaute com dimensões de banheiros e sanitários acessíveis abertos ao público ou em áreas de uso comum. A rota parte do acesso à edificação, contempla o entorno imediato e compõe-se dos percursos horizontais e verticais em áreas comuns, do acesso aos compartimentos abertos ao público e às unidades e da indicação dos equipamentos necessários.

Do deferimento decorre (art. 42): ou a habilitação encerra nesta etapa, condicionada ao depósito do anteprojeto para arquivamento, seguindo para a licença de obras; ou o prosseguimento para a análise complementar, condicionado à entrega do anteprojeto para análise. O anteprojeto (art. 43) tem, no mínimo, as plantas e cortes citados, fachadas e a indicação e relação de portas, janelas e mobiliário fixo de áreas molhadas.

Etapa 3: análise complementar (arts. 44 e 45)

Verifica a compatibilidade entre os instrumentos urbanísticos e a proposta apresentada na viabilidade e no estudo prévio. Se a aplicação de instrumento urbanístico exigir mudança no projeto já deferido, só o aspecto alterado é reanalisado (parágrafo único do art. 44). São habilitados os projetos que cumprirem todos os parâmetros avaliados nesta etapa e no estudo prévio, e a habilitação permite seguir para a licença (art. 45).

Quadro-resumo

Etapa	O que se confere	Entrega principal
Viabilidade legal	Se o conceito é possível no lote	Memorial descritivo e titularidade
Estudo prévio	Volumetria, acessibilidade, anuências	Estudo preliminar e de acessibilidade
Análise complementar	Instrumentos urbanísticos	Anteprojeto para análise

Casos especiais

Bens tombados (arts. 46 e 47): toda intervenção segue as normas do órgão distrital ou federal do tombamento; se o bem é tombado por mais de um órgão, cada um deve anuir. O projeto em bem tombado individualmente passa por anuência do órgão do tombamento, análise do órgão de licenciamento e anuência do Conplan. O art. 25 diz que bens tombados não são dispensados do licenciamento em nenhuma fase e seguem rito próprio.
Imóvel rural (art. 48): obras e edificações destinadas a atividades rurais são dispensadas do licenciamento, sem dispensar anuências exigidas por legislação específica. O art. 49, que tratava de obras urbanas em imóveis rurais, aparece no texto compilado como revogado pela Lei 6.740/20.
Rito especial (art. 27): obras de interesse público (equipamentos públicos comunitários e urbanos, obras de programas governamentais e obras em áreas de gestão específica) e obras de programas habitacionais de interesse social.
Quem analisa (art. 29): as atividades de licenciamento são privativas dos servidores da Carreira de Planejamento e Gestão Urbana e Regional com formação superior em Arquitetura e Urbanismo ou Engenharia Civil; técnicos em edificações podem apoiar a habilitação (§ 2º). Para a carreira, veja o guia sobre a Lei 5.195/13.

Exemplo resolvido

Uma incorporadora quer construir um edifício de apartamentos com área de construção inferior a dois mil metros quadrados. Precisa esperar a conclusão de cada etapa antes de protocolar a seguinte? Não necessariamente: pelo art. 30, § 1º, até dois mil metros quadrados as etapas podem ser analisadas concomitantemente. E uma casa unifamiliar de uso exclusivo? Dispensa a viabilidade legal (art. 36).

Erros comuns

Achar que a habilitação já autoriza começar a obra; é a licença de obras que autoriza (art. 22).
Esquecer que a análise de projeto de obra inicial se limita a parâmetros urbanísticos e de acessibilidade.
Misturar atestado de viabilidade legal (validade menor) com a habilitação (validade maior); os prazos estão no guia de prazos.

Próximos passos

Fontes e atualização

Lei 6.138/18, Código de Obras e Edificações do DF, no SINJ-DF

Texto lido no SINJ-DF na data de publicação deste guia. Regulamentos podem detalhar documentos e procedimentos; confira o texto compilado vigente.