Código de Obras do DF: prazos, validade, anulação e convalidação

O Código de Obras e Edificações do DF (Lei 6.138/18) não deixa o licenciamento sem relógio. Cada etapa tem prazo de resposta, cada documento tem validade e, se um ato foi emitido com ilegalidade, há procedimento próprio para anular ou convalidar. Os arts. 68 a 77 reúnem esses números e regras, e é por isso que viram tabela de estudo. Atenção: parte das informações mudou por leis posteriores, então este guia destaca a redação mais recente que o texto compilado mostra.

Prazos de resposta da administração (art. 68)

Procedimento	Prazo
Viabilidade legal	dez dias
Estudo prévio	trinta dias
Análise complementar	trinta dias
Fornecimento de cota de soleira	trinta dias
Demarcação do lote	oito dias
Licença de obras	sete dias para habitação unifamiliar de uso exclusivo, quinze para programas habitacionais de interesse social e trinta para os demais casos
Verificação dos serviços de topografia	oito dias
Vistoria para habite-se e atestado de conclusão	oito dias
Emissão da carta de habite-se, após a vistoria	oito dias
Emissão do atestado de conclusão, após a vistoria	oito dias

A linha da licença de obras mostra um ponto de atenção: o inciso VI teve três redações (trinta dias para todos; depois, sete para habitação unifamiliar; por fim, quinze para programas habitacionais de interesse social, pela Lei 7.324/23). A última é a que vale. Em questões, a redação do enunciado pode ser a antiga; confira.

Regras complementares (art. 68, §§ 1º a 5º)

Os prazos podem ser prorrogados por igual período, com justificativa e aviso ao interessado.
Se houver exigências, o interessado tem trinta dias após ciência para cumprir, prorrogáveis por igual período a pedido, sob pena de arquivamento.
Na análise das exigências, a contagem do prazo da etapa reinicia na data de entrega da nova documentação.
Na tramitação concomitante das etapas, o prazo de análise é de trinta dias.
Os procedimentos de habitação de interesse social terão regulamentação específica por ato do chefe do Executivo.

Validade dos documentos (arts. 69 a 71)

Documento	Validade
Atestado de viabilidade legal	um ano
Habilitação do projeto arquitetônico	cinco anos, se não houver alteração do projeto ou da legislação específica
Alvará de construção	cinco anos; depois de concluídas as fundações, o prazo é indeterminado
Licença específica: estande de vendas	um ano
Licença específica: demolições	um ano
Licença específica: urbanização e edificação em área pública	cinco anos
Licença específica: canteiro de obras em área pública	dois anos
Licença específica: intervenção em bens tombados	cinco anos
Licença específica: modificação sem alteração de área	três anos
Licença específica: obras em áreas de gestão específica	cinco anos

Detalhes do art. 71: as licenças específicas de canteiro em área pública e de estande de vendas perdem a validade se a obra não for iniciada ou ficar paralisada por período igual ou superior a seis meses (§ 1º); todas podem ser renovadas, resguardado o interesse público (§ 2º); em obras públicas, a validade da licença específica acompanha o prazo da licença de obras (§ 3º).

Anulação e convalidação (arts. 72 a 77)

Se for constatada ilegalidade na emissão de ato do licenciamento, ele pode ser anulado ou convalidado (art. 72). O caminho é:

havendo indícios, instaura-se processo específico para esclarecer os fatos, apurar responsabilidades e indicar anulação ou convalidação, com devido processo legal, ampla defesa, contraditório e instância recursal (art. 73, caput e § 1º);
o interessado é notificado, e a autoridade pode sustar os atos subsequentes por até sessenta dias e determinar a paralisação da obra por até trinta dias (§ 2º), prorrogáveis por igual período, fundamentadamente (§ 3º);
se os prazos passarem sem conclusão, esses efeitos cessam, sem prejuízo da continuidade da apuração e de sanções posteriores (§ 4º);
na avaliação, vale a interpretação da norma na data da habilitação; é vedada a aplicação retroativa de nova interpretação (§ 5º).

A decisão cabe à comissão permanente de monitoramento do Código (CPCOE), com recurso ao Conplan (art. 74). Se houver participação fraudulenta do interessado, não se aplica o prazo decadencial (parágrafo único).

Anulação (arts. 75 e 76)

A habilitação, a licença de obras e o atestado de conclusão são atos vinculados e podem ser anulados quando houver vício insanável. O direito da Administração de anular atos com efeitos favoráveis ao interessado decai em cinco anos, contados da prática do ato, salvo comprovada má-fé. Compare com a regra federal da Lei 9.784/99 em anulação, revogação e convalidação e a decadência do art. 54.

Convalidação (art. 77)

Aplica-se aos vícios sanáveis da licença de obras, da carta de habite-se ou do atestado de conclusão, assim entendidos os que, cumulativamente:

não tenham fraude comprovada;
não causem lesão ao patrimônio ou ao interesse público;
não impliquem grave dano urbanístico;
não extrapolem, além de trinta por cento, o coeficiente de aproveitamento máximo, a altura máxima ou o número máximo de pavimentos (para edificações com cinco pavimentos ou mais).

Os casos são avaliados pela CPCOE e, se for o caso, pelo Conplan (§ 1º).

Exemplo resolvido

Um alvará foi emitido e a obra está no terceiro ano. A administração descobre um erro de análise não fraudulento. Pode anular? O direito de anular ato favorável decai em cinco anos da prática do ato (art. 76), salvo má-fé; antes, é preciso processo específico com defesa. Se o vício é sanável nos termos do art. 77, a saída é a convalidação.

Erros comuns

Aplicar o prazo de licença de obras antigo (trinta dias) à habitação unifamiliar.
Dizer que o alvará vence em cinco anos mesmo após as fundações prontas.
Esquecer que o prazo decadencial não vale contra participação fraudulenta.
Confundir os sessenta dias de sustação de atos com os trinta de paralisação da obra.

Próximos passos

Revise a conclusão da obra e o habite-se.
Releia a habilitação em três etapas.
Aprenda a acompanhar DODF e SINJ.

Fontes e atualização

Lei 6.138/18, Código de Obras e Edificações do DF, no SINJ-DF

Texto lido no SINJ-DF na data de publicação deste guia. Prazos mudam por lei; confira a redação vigente.