Código de Obras do DF: habite-se, tolerâncias e conclusão

A última fase do licenciamento de obras no DF é a certificação da conclusão. Ela existe para conferir se o que foi construído corresponde ao que foi aprovado. O Código de Obras e Edificações (Lei 6.138/18) trata do assunto nos arts. 61 a 67 e traz um detalhe que costuma render questão: a lei aceita pequenas divergências entre projeto e obra, com limites precisos. Este guia explica os documentos, os requisitos e as tolerâncias.

Dois documentos para encerrar a obra (art. 61)

A conclusão se caracteriza pela emissão de:

carta de habite-se, para obras autorizadas por alvará de construção (art. 63);
atestado de conclusão, para obras autorizadas por licença específica (art. 67).

A fase é obrigatória para as obras sujeitas ao licenciamento (§ 1º). E a certificação não implica responsabilidade do Poder Público pelos parâmetros técnicos usados no projeto arquitetônico (§ 2º). Quem projetou continua respondendo, como mostra o guia dos deveres dos técnicos.

Requisitos da carta de habite-se (art. 63)

Cinco condições:

conformidade da obra com os parâmetros urbanísticos e de acessibilidade das áreas comuns, conforme o projeto habilitado;
relatório de vistoria do imóvel, sem exigências, encaminhado pelo órgão de fiscalização de atividades urbanas;
comprovante de nada consta do órgão de fiscalização;
declaração de aceite dos órgãos e entidades envolvidos no licenciamento;
entrega dos projetos arquitetônico, de fundações, de estruturas e complementares como construídos.

O proprietário também deve apresentar o contrato de concessão de direito real de uso averbado na matrícula, quando for o caso (art. 15, XII).

Tolerâncias entre projeto e obra (art. 62)

Para emitir o habite-se ou o atestado, são aceitas divergências de até cinco por cento nas medidas lineares horizontais e verticais e nas dimensões mínimas e máximas entre projeto habilitado e obra construída, desde que respeitadas as condições:

Aspecto	Limite
Área útil do compartimento	divergência máxima de cinco por cento
Área da edificação	não exceder um por cento da área total de construção do alvará, limitado a cinco metros quadrados
Limites do lote ou projeção	a edificação não pode extrapolá-los
Afastamentos habilitados	não avançar mais que cinco por cento, limitado a vinte centímetros
Nível da soleira	variação máxima de vinte centímetros em relação à cota definida pelo órgão de planejamento
Altura (incluindo variação da cota de soleira)	até cinquenta centímetros em edificações de até vinte e cinco metros de altura habilitada; acima disso, dois por cento, limitado a um metro e vinte

Há também limites de acessibilidade: divergências entre o estudo de acessibilidade e a obra limitadas a dois por cento (§ 3º), e divergências de leiaute permitidas desde que atendidas as normas de acessibilidade (§ 4º).

Onde a tolerância NÃO vale

O § 2º veda divergência entre a altura máxima ou a cota de coroamento da obra construída e o projeto quando:

a altura habilitada resultou de cones de aproximação de aeronaves;
a altura é parâmetro estabelecido para edificações geminadas;
tratar-se de bens tombados.

Em concessão de direito real de uso, as divergências valem se atendida a acessibilidade e se não afetarem a faixa non aedificandi, quando houver (§ 1º).

Habite-se parcial, em separado e final (arts. 64 a 66)

Parcial: mesma obra, para etapa ou pavimento integralmente concluído que possa ser usado de forma independente do resto, com acessibilidade e segurança (art. 64).
Em separado: para cada edificação de um conjunto arquitetônico, desde que sejam unidades independentes e utilizáveis separadamente (art. 65).
Final: vistoriam-se só as novas obras que não foram vistoriadas nas cartas parciais ou em separado e sua integração com todas as partes (art. 66). Nas parciais ou em separado, a vistoria se restringe à área solicitada e à sua integração com as partes já habitáveis (§ 1º).

Habitação unifamiliar

Na habitação unifamiliar de uso exclusivo, o habite-se pode sair quando (art. 66, § 2º): a parte externa esteja concluída, mesmo sem revestimento final, e atenda aos parâmetros do projeto; os itens não executados estejam especificados no projeto habilitado; e a parte interna tenha pelo menos um ponto de energia, um de iluminação e um de água e esgoto. Em unidade autônoma de edificação, o art. 28 permite certificar a conclusão sem pintura, revestimentos internos, portas internas e peças fixas de banheiro, cozinha e área de serviço, se esses itens estiverem especificados no projeto e o proprietário da unidade concordar formalmente.

Atestado de conclusão (art. 67)

Certifica a conformidade da execução com a licença expedida. É emitido para obras com licença específica de: urbanização ou edificação em área pública; modificação de projeto dispensado de habilitação; áreas de gestão específica; e bens tombados individualmente (§ 1º). Também serve às obras de infraestrutura que tenham aceite prévio das concessionárias (§ 2º). Os requisitos repetem os do habite-se (§ 3º). Ficam dispensados do atestado: estande de vendas, obras de urbanização em área pública, canteiro de obras e demolição total (§ 4º).

Exemplo resolvido

O projeto habilitado previa afastamento lateral de quatro metros. Na obra, a edificação avançou vinte e cinco centímetros sobre o afastamento. Cabe habite-se? A tolerância do art. 62, IV, admite avanço de até cinco por cento do afastamento, limitado a vinte centímetros. Cinco por cento de quatro metros dá vinte centímetros; como o avanço foi de vinte e cinco, excede o limite, e a divergência precisa ser regularizada antes da certificação.

Erros comuns

Aplicar a tolerância de altura a bem tombado ou a edificação com altura definida por cone de aproximação.
Trocar habite-se (alvará) por atestado (licença específica).
Achar que o habite-se parcial dispensa a vistoria da integração com o restante.
Esquecer o “nada consta” da fiscalização como requisito.

Próximos passos

Veja os prazos e a validade das licenças.
Releia dispensas, alvará e licença específica.
Conheça a atuação do fiscal de obras no DF.

Fontes e atualização

Lei 6.138/18, Código de Obras e Edificações do DF, no SINJ-DF

Texto lido no SINJ-DF na data de publicação deste guia. As tolerâncias foram transcritas do texto compilado; confirme a redação vigente antes de usá-las em prova ou em projeto.