Código de Obras do DF: deveres do proprietário e dos técnicos

O Código de Obras e Edificações do DF (COE), a Lei distrital 6.138/18, separa com cuidado quatro papéis: o órgão que licencia, o órgão que fiscaliza, o proprietário e os responsáveis técnicos. Boa parte das questões de prova e das situações reais de fiscalização se resolve respondendo a uma pergunta simples: de quem é a obrigação? Este guia reúne o capítulo “Dos direitos e das responsabilidades” (arts. 11 a 18) e mostra como aplicá-lo. A fiscalização e as sanções estão em outro guia.

Para que serve o COE

O art. 1º define o COE como instrumento fundamental e básico que regula obras e edificações públicas e particulares em todo o território do DF e disciplina procedimentos de controle urbano, licenciamento e fiscalização. O art. 3º o inclui na política urbana e lista princípios, como a articulação com outros instrumentos de política urbana, a qualificação dos espaços público e privado, a vinculação às normas técnicas brasileiras e locais e o fomento de práticas sustentáveis na construção civil. Entre os objetivos (art. 4º) estão fortalecer o controle urbano e assegurar condições de acessibilidade, segurança, conforto, higiene e salubridade nas edificações e na interface com espaços livres de uso público.

Órgãos do Executivo (arts. 11 a 13)

O art. 11 atribui, genericamente, aos órgãos e entidades do Executivo: dar anuência ao projeto arquitetônico quando exigível; acionar a defesa civil ao tomar conhecimento de fenômeno que ponha em risco vida ou patrimônio; comunicar formalmente aos conselhos profissionais irregularidades ou indícios de infração ética dos responsáveis técnicos; e elaborar o plano de manutenção da edificação em sua unidade. Em obras públicas de urbanização e infraestrutura, o órgão executor reconstitui o espaço público garantindo a acessibilidade (parágrafo único).

Órgão de planejamento (licenciamento)

Pelo art. 12, cabe ao órgão gestor de planejamento urbano e territorial, responsável pelo licenciamento: formalizar e dar publicidade ao entendimento das regras; analisar documentos e habilitar projetos; emitir licenças de obras e certificar a conclusão; emitir extrato informativo a cada etapa; fornecer a planta cartográfica cadastral oficial; calcular áreas de projeto; esclarecer o interessado; manter banco de dados público; e monitorar o licenciamento. Há dois limites de análise que a banca adora:

• em projeto de obra inicial, a análise fica restrita aos parâmetros urbanísticos e de acessibilidade (§ 1º);
• em projeto de modificação, a análise fica restrita à área alterada (§ 2º).

Órgão de fiscalização

O art. 13 dá ao órgão de fiscalização de atividades urbanas, no poder de polícia administrativa, entre outras funções: fiscalizar obras, inclusive paralisadas ou abandonadas, edificações não licenciadas e edificações abandonadas ou com risco iminente; solicitar a documentação do licenciamento; realizar vistorias ou auditorias; comparecer à obra quando o proprietário solicitar; verificar o Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil; solicitar perícias; monitorar o cumprimento de embargo ou interdição e comunicar à autoridade policial o descumprimento; e aplicar as sanções. Pode requisitar apoio policial (parágrafo único).

Resumo prático: quem licencia não fiscaliza e quem fiscaliza não licencia; os dois dialogam, e a fiscalização participa do habite-se por meio de vistoria e do “nada consta”.

O proprietário (arts. 14 e 15)

O processo de licenciamento começa com o proprietário (art. 14). Os documentos de habilitação, as licenças de obras e as cartas de habite-se ou atestados de conclusão são concedidos a ele quando cumpridas as condições da lei (§ 1º). Se a propriedade for transferida durante a obra, é obrigatória a substituição do nome do proprietário na licença e em eventuais contratos de concessão, com documento comprobatório (§ 2º).

O art. 15 tem dezoito incisos de responsabilidades. Os mais cobrados:

1. responder pela veracidade dos documentos apresentados;
2. apresentar o registro de responsabilidade técnica (por exemplo, ART ou RRT) de todos os projetos e estudos;
3. iniciar as obras somente após a licença de obras;
4. instalar e manter atualizada placa informativa de dados técnicos, visível;
5. apoiar os atos de fiscalização e manter no local a documentação técnica do licenciamento;
6. executar ou reconstruir, ao final da obra, as calçadas contíguas, de modo a permitir a acessibilidade;
7. comunicar à defesa civil situações de risco, de comprometimento da segurança ou da estabilidade, ou de dano ao patrimônio, e adotar providências;
8. solicitar a retificação da licença quando mudar a responsabilidade técnica;
9. obter a carta de habite-se ou o atestado de conclusão ao fim da obra;
10. comprovar o pagamento de taxas e preços públicos do licenciamento;
11. manter os usos licenciados e providenciar o plano de manutenção da edificação.

Os responsáveis técnicos (arts. 16 a 18)

O art. 16 define responsáveis técnicos como os profissionais legalmente habilitados a projetar, construir, calcular, executar serviços técnicos, orientar e se responsabilizar tecnicamente por obras e edificações. A lei distingue duas funções:

Quem	Principais deveres
Responsável pelo projeto (art. 17)	Registrar a responsabilidade técnica no conselho profissional; entregá-la para o licenciamento; avisar o proprietário da necessidade de nova análise se mudarem parâmetros; responder pelas informações técnicas; observar a legislação e as normas técnicas
Responsável pela execução (art. 18)	Proteger bens públicos e privados; manter acessibilidade, estabilidade, segurança e salubridade; comunicar a paralisação da obra à fiscalização; assegurar a execução fiel ao projeto habilitado e à licença; cumprir a gestão de resíduos; manter documentação no local; garantir segurança do trabalho e estabilidade do solo; elaborar o plano de manutenção

O parágrafo único do art. 18 contém a regra de solidariedade: o responsável pela execução é solidariamente responsável pela comunicação à defesa civil e pela prevenção ou cessação das ocorrências de risco, e a ação ou omissão do proprietário não o isenta.

Exemplo resolvido

Durante a obra, o terreno ao lado cede por falta de contenção. O proprietário diz que a culpa é do engenheiro; o engenheiro diz que o dono não pagou a obra de contenção. Qual a conclusão? Pelo art. 15, IX e X, o proprietário deve comunicar a defesa civil e adotar providências; pelo art. 18, I e IX e parágrafo único, o responsável pela execução deve proteger os bens afetados, garantir a estabilidade do solo e responde solidariamente, sem poder se escudar na omissão do proprietário. Ambos respondem administrativamente pela sua parte.

Erros comuns

• Achar que a análise do órgão de licenciamento cobre todos os aspectos do projeto de obra inicial; ela se limita a parâmetros urbanísticos e de acessibilidade.
• Atribuir ao órgão de licenciamento a aplicação de sanções, que é do órgão de fiscalização.
• Esquecer que o proprietário que vende o imóvel na obra deve trocar o nome na licença.
• Dizer que a omissão do proprietário afasta a responsabilidade do técnico.

Próximos passos

• Veja a habilitação do projeto em três etapas.
• Conheça vistoria, auditoria e sanções do COE.
• Revise as categorias de UOS da LUOS.

Fontes e atualização

• Lei 6.138/18, Código de Obras e Edificações do DF, no SINJ-DF

Texto lido no SINJ-DF na data de publicação deste guia. O regulamento (decretos) detalha vários pontos; confira o texto compilado vigente e o edital.