Seu navegador não oferece leitura em voz alta. Você pode ler o guia normalmente.
Quem estuda para fiscalização, urbanismo, licenciamento ou legislação distrital esbarra em siglas como RE 1, RO 2 e CSIIR 3. Elas pertencem à Lei de Uso e Ocupação do Solo do DF, a LUOS, instituída pela Lei Complementar 948/19. Entender a lógica das Unidades de Uso e Ocupação do Solo (UOS) evita decorar à toa: cada sigla responde a duas perguntas, “o que pode funcionar aqui?” e “a moradia é obrigatória, permitida ou proibida?”.
O que a LUOS regula e o que ela deixa de fora
O art. 1º estabelece os critérios e parâmetros de uso e ocupação do solo para lotes e projeções localizados na Macrozona Urbana do DF, em parcelamentos urbanos registrados em cartório de registro de imóveis competente. A redação atual do caput vem da Lei Complementar 1007/22, que também revogou os incisos que antes exigiam, além do registro, a implantação e aprovação pelo poder público. O § 1º define a LUOS como instrumento complementar das políticas de ordenamento territorial e de expansão e desenvolvimento urbano do DF, ou seja, ela detalha o que o PDOT estrutura.
Ficam excluídas (§ 2º):
- a Macrozona Rural;
- a Macrozona de Proteção Integral.
Para a área da Zona Urbana do Conjunto Tombado, os critérios e parâmetros vêm do Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília (PPCUB), não da LUOS (§ 3º). O § 4º, na redação da LC 1007/22, estende a lei a parcelamentos consolidados ou já aprovados listados por região administrativa. Essa lista foi alterada de novo pela LC 1047/25, por isso confira sempre o texto compilado.
Integram a LUOS anexos que o candidato precisa saber distinguir: Anexo I (tabela de usos e atividades), Anexo II (mapas de uso do solo por região administrativa), Anexo III (quadros de parâmetros de ocupação por região), Anexo IV (afastamentos mínimos laterais e de fundos para lotes adjacentes), Anexo V (exigência de vagas) e Anexo VI (mapa da rede de transporte para exigência de vagas), além de sigla e glossário (art. 2º). O Executivo disponibiliza essas informações em sistema de informação geográfica integrado ao Siturb (art. 2º, § 1º).
Os princípios e objetivos
O art. 3º lista princípios estruturadores, como a função social da propriedade urbana, a justa distribuição de benefícios e ônus da urbanização, a recuperação para a coletividade da valorização imobiliária decorrente de ações do poder público, o desenvolvimento urbano sustentável e a gestão democrática da cidade. Entre os objetivos do art. 4º estão descentralizar a oferta de emprego, serviços, habitação e equipamentos, aumentar a diversidade de usos para reduzir deslocamentos, preservar a paisagem urbana e o Conjunto Urbanístico de Brasília e estimular o transporte coletivo e os modos não motorizados.
As categorias de UOS (art. 5º, § 1º)
| UOS | Ideia central |
|---|---|
| RE (Residencial Exclusivo) | Só uso residencial. RE 1: habitação unifamiliar; RE 2: unifamiliar ou multifamiliar em tipologia de casas; RE 3: multifamiliar em apartamentos, ou casas combinadas ou não com apartamentos |
| RO (Residencial Obrigatório) | Uso residencial obrigatório, com uso não residencial facultado simultaneamente. Três subcategorias, RO 1, RO 2 e RO 3 |
| CSIIR | Comercial, prestação de serviços, institucional, industrial e residencial. Os usos não residenciais são obrigatórios e o residencial é admitido, desde que não volte para o logradouro público no nível de circulação de pedestres. Subcategorias 1, 2 e 3 |
| CSIIR NO | Mesmos usos, mas nenhum é obrigatório (“não obrigatório”). Subcategorias 1 NO e 2 NO |
| CSII | Comercial, serviços, institucional e industrial, com uso residencial proibido. Subcategorias 1, 2 e 3 |
| CSIInd | Mesmos usos não residenciais, localizados em áreas industriais e de oficinas, residência proibida. Subcategorias 1, 2 e 3 pela incomodidade |
| CSIIndR | Áreas industriais e de oficinas em lotes de menor porte, com residencial facultado só nos pavimentos superiores e condicionado à existência de uso não residencial |
| Inst | Exclusivamente uso institucional, público ou privado |
| Inst EP | Institucional Equipamento Público: lote do poder público para atividades das políticas públicas setoriais |
| PAC | Posto de abastecimento de combustíveis, com subcategorias 1, 2 e 3 |
| RRur | Residencial e Rural: unifamiliar e rural em lotes urbanos, em regularização fundiária |
| COL | Condomínio de lotes, regulamentado por norma específica |
Como ler a sigla
- A primeira parte diz o uso: R de residencial, C de comercial, S de serviços, I de institucional, Ind de industrial.
- As letras finais dizem a obrigatoriedade: E (exclusivo), O (obrigatório), NO (não obrigatório).
- O número indica abrangência e localização: em CSIIR, CSII e CSIInd, o 1 é de abrangência local, dentro de núcleos urbanos e perto de áreas habitacionais; o 2 fica em áreas de maior acessibilidade, vias de atividades, centros e subcentros; o 3 fica principalmente nas bordas dos núcleos urbanos, articulado com rodovias, de abrangência regional.
Exemplo resolvido
Um lote é CSII 2. Pode funcionar ali uma clínica com apartamento para o zelador morar? Em CSII o uso residencial é proibido; a casa de zeladoria é tratada à parte no art. 9º, que a permite se vinculada a usos industrial, institucional ou residencial multifamiliar, e a redação atual exige mais de vinte unidades no caso residencial. Em prova, a resposta correta tende a ser: moradia comum, não; zeladoria, só nas condições do art. 9º.
Detalhes que a banca cobra
- Atividades por UOS: o art. 6º remete ao Anexo I, que especifica as atividades por tipo de uso (comercial, prestação de serviços, institucional, industrial, residencial e residencial-rural). Os critérios do Anexo I seguem a Tabela de Classificação de Usos e Atividades Urbanas e Rurais do DF, e o detalhamento de classes e subclasses e as restrições ambientais e de incomodidade são definidos em regulamento (§§ 1º e 3º).
- Atividades complementares e auxiliares: podem ser licenciadas juntamente com a principal no mesmo lote (art. 6º, §§ 8º a 10). A auxiliar é de apoio interno; a complementar produz para terceiros, com valor adicionado menor que o da principal.
- UOS Inst e Inst EP: admitem como complementares atividades industriais, comerciais e de serviços previstas na CSIIR 1, desde que o uso institucional seja o principal (art. 8º). O licenciamento da complementar depende do da principal.
- Escritórios e representações em RE 1: a redação atual do art. 6º, § 6º, admite, após o licenciamento da obra para uso residencial unifamiliar, consulados, embaixadas e escritórios de advocacia ou de representação de entes federativos.
- RO 1: é vedada propaganda nas fachadas ou limites do lote (art. 5º, § 2º).
- Vizinhança: o antigo art. 7º, que condicionava atividades econômicas em RO 1 e RO 2 à anuência da vizinhança, foi revogado pela LC 1007/22. Não responda com base em material antigo.
Erros comuns
- Achar que a LUOS vale em todo o território: ela se limita à Macrozona Urbana e exclui a rural e a de proteção integral.
- Aplicar a LUOS ao Plano Piloto tombado: ali vale o PPCUB.
- Confundir CSIIR (residencial admitido) com CSII (residencial proibido).
- Citar o art. 7º revogado.
Próximos passos
- Veja o quadro maior em política urbana na LODF.
- Aprofunde a proteção do centro em Conjunto Urbanístico de Brasília: tombamento e proteção legal.
- Siga com os parâmetros de ocupação da LUOS.
Fontes e atualização
Texto lido no SINJ-DF na data de publicação deste guia, com as alterações das Leis Complementares 1007/22, 1047/25 e posteriores. O texto compilado é dinâmico; confira a redação vigente.