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A seção de vagas da LUOS (arts. 25 a 32 da Lei Complementar 948/19) é a mais “matemática” da lei: traz duas fórmulas, critérios de distância e uma contrapartida financeira. Por isso rende questões de cálculo e de interpretação. A ideia geral é simples: quanto mais perto do transporte público de média e alta capacidade, menos vaga o lote precisa oferecer.
O que o parâmetro de vagas define (art. 25)
O parâmetro de vagas no interior do lote ou da projeção define duas coisas:
- a quantidade mínima de vagas;
- o limite de área destinada a vagas que não é computável no coeficiente de aproveitamento.
Ele depende do uso e da atividade, do porte do empreendimento e do grau de acessibilidade em relação ao transporte público de média e alta capacidade (art. 26). Esse transporte compreende trem, metrô, VLT, VLP, corredores de ônibus e vias servidas com alta densidade de viagens de ônibus (§ 1º). A lei considera de alta frequência as vias com densidade de viagens igual ou superior a duzentas e cinquenta e cinco no horário de entrepico diurno, das nove às dezessete horas e trinta minutos (§ 4º).
Alto grau de acessibilidade (art. 26, § 2º)
São classificados com alto grau de acessibilidade os lotes e projeções:
| Critério | Distância |
|---|---|
| Inteiramente contidos ao longo do eixo da linha de transporte | cento e cinquenta metros, paralelos ao eixo |
| Parcialmente contidos nessa faixa | desde que não ultrapassem trezentos metros |
| Inteiramente contidos em circunferência centrada em estação ou terminal | raio de quatrocentos metros |
| Parcialmente contidos nessa circunferência | desde que não ultrapassem raio de seiscentos metros |
O § 3º exclui dos incisos de linha (cento e cinquenta e trezentos metros) os trechos de VLP, corredor de ônibus ou via de alta frequência que estejam em rodovias fora dos núcleos urbanos. O eixo das linhas e o centro das estações e terminais estão no Anexo VI, atualizado pelo órgão gestor e submetido à Câmara Legislativa por alteração da própria lei complementar (§§ 5º e 6º).
Fórmula 1: quantidade mínima de vagas (art. 27)
QV = AC x PV, em que QV é a quantidade mínima de vagas, AC é a área computável da edificação e PV é o parâmetro de exigência do Anexo V por uso e atividade.
Pontos de atenção:
- Em projeto de modificação com acréscimo, AC é só a área computável acrescida (§ 1º).
- Com mais de um uso ou atividade, soma-se o quantitativo de cada um (§ 2º).
- As vagas de bicicleta do Anexo V devem ficar em pavimento com acesso direto à edificação ou em pavimento de garagem com fácil acesso e sinalização a partir da via pública (§ 3º, na redação da LC 1007/22).
- A cada vinte vagas de automóvel, é permitido substituir uma por vaga de motocicleta (§ 5º, redação da LC 1007/22).
- Lotes de UOS Inst EP devem ofertar vagas conforme o Anexo V, exceto na regularização de equipamentos públicos consolidados (§ 6º).
O art. 28 torna obrigatório o vestiário para usuários de bicicleta nos empreendimentos indicados no Anexo V, podendo ser atendido com vestiários de acesso público. O art. 29 permite cumprir parcial ou integralmente a quantidade de vagas de automóvel por averbação de vagas constituídas como unidades autônomas em edifício-garagem dentro de raio de quatrocentos metros, exceto as vagas reservadas a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida e a idosos.
Quando a vaga de automóvel não é exigida (art. 30)
Na redação atual, o artigo lista situações em que não se exige a oferta de vagas do art. 27:
- lotes ou projeções com alto grau de acessibilidade;
- lotes únicos ou remembrados em que nenhuma divisa voltada para logradouro público tenha testada superior a dezesseis metros;
- lotes únicos ou remembrados com área menor ou igual a quatrocentos metros quadrados;
- edificações tombadas, quando comprovada a impossibilidade de criar vagas sem descaracterizá-las ou ao entorno;
- unidades habitacionais de interesse social da política habitacional do DF;
- lotes em que todas as divisas têm galeria obrigatória, salvo subsolo aflorado.
Atenção: o compilado traz as redações da LC 1007/22 e da LC 1047/25 lado a lado, com numeração de incisos diferente. A ordem acima segue a última. Em prova, a resposta depende do enunciado indicar a redação, por isso este é um dos artigos a conferir no texto vigente.
Fórmula 2: área que não conta no coeficiente (art. 31)
AV = AL x CFA M x I, em que AV é o limite de área exclusiva para vagas, circulação e manobra (e circulação de pedestres junto às vagas), AL é a área do lote, CFA M é o coeficiente de aproveitamento máximo e I é o índice de vagas:
- 0,4 para lotes com alto grau de acessibilidade;
- 0,6 para os demais.
Exemplo: lote de mil metros quadrados, coeficiente máximo de dois, fora da faixa de alto grau de acessibilidade. AV = 1.000 x 2 x 0,6 = 1.200 metros quadrados de área de vagas que não entram no coeficiente. O que passar disso deve ser computado no coeficiente (§ 1º). Se o mesmo lote tivesse alto grau de acessibilidade, o limite cairia para 800 metros quadrados.
O cômputo excedente pode ser substituído por pagamento de contrapartida em lotes sem alto grau de acessibilidade, ou para vagas de estacionamento rotativo dentro de raio de quatrocentos metros de estação ou terminal (§ 2º). O estacionamento rotativo fica gravado no memorial de incorporação, sem outro uso e sem vínculo a unidade imobiliária (§ 3º). A contrapartida é dispensada quando a área necessária para cumprir QV excede AV e se demonstra inviabilidade técnica de atendimento (§ 4º).
Contrapartida de vagas (art. 32)
CV = AE x CUB-DF / 3, em que AE é a área acima do limite do art. 31 e CUB-DF é o custo unitário básico de construção do DF por metro quadrado. Aplica-se redutor de metade do valor no caso do estacionamento rotativo próximo ao transporte (§ 1º). Os recursos vão para o Fundo de Desenvolvimento Urbano do DF (Fundurb) (§ 2º). A LC 1047/25 acrescentou a possibilidade de parcelamento, nos termos da regulamentação, com cobrança e pagamento antes da emissão do alvará de construção (§§ 3º e 4º).
Erros comuns
- Aplicar o índice 0,6 a lote de alto grau de acessibilidade, que usa 0,4.
- Calcular QV sobre a área total em reforma com acréscimo; vale só a acrescida.
- Esquecer que as vagas para pessoas com deficiência e idosos não podem ser supridas em edifício-garagem remoto.
- Confundir a distância de linha (cento e cinquenta e trezentos metros) com a de estação (quatrocentos e seiscentos).
Próximos passos
- Releia as categorias de UOS.
- Revise os parâmetros de ocupação.
- Entenda a estrutura do GDF para saber quem licencia.
Fontes e atualização
Texto lido no SINJ-DF na data de publicação deste guia. Parâmetros numéricos e redação de incisos mudam por lei complementar; confira a versão vigente.