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Nem toda obra no DF precisa passar por todas as fases do licenciamento, mas toda obra licenciável precisa de licença antes de começar. O Código de Obras e Edificações (Lei 6.138/18) separa três situações: obras totalmente dispensadas, obras dispensadas só da habilitação e obras que exigem licença, que pode ser o alvará de construção ou a licença específica. Essa classificação é uma das mais cobradas em provas de fiscalização, e é a que você precisa dominar para enxergar o que é irregular numa obra.
Regra geral (art. 22)
Toda obra só pode ser iniciada após a licença de obras, exceto nos casos de dispensa expressos na lei. A licença é obrigatória para o início de todas as obras sujeitas ao licenciamento (art. 50, parágrafo único) e permite implantar o canteiro e o estande de vendas dentro do lote, instalar equipamentos e executar serviços de apoio (art. 51).
Obras dispensadas de licenciamento (art. 23)
Dentro dos limites do lote ou da projeção, ficam dispensados do processo de licenciamento:
- cercamento de lotes e muros, inclusive de arrimo;
- guarita com até quinze metros quadrados de construção, com no máximo seis de área fechada;
- coberturas independentes e pergolados com até quinze metros quadrados;
- abrigo para animais domésticos com até seis metros quadrados;
- obra de urbanização sem alteração do sistema viário ou de redes de infraestrutura;
- reparos e substituições de instalações prediais; pintura e revestimento; substituição de brises, elementos decorativos, esquadrias e cobertura; grades e telas de proteção;
- adaptação para acessibilidade; reparos de manutenção e conservação;
- demolição parcial ou modificação interna de habitação unifamiliar;
- implantação de agricultura urbana.
Duas ressalvas pesam: os bens tombados não são dispensados em nenhuma fase e seguem rito próprio (art. 25); e obras e edificações destinadas a atividades rurais são dispensadas do licenciamento, sem prejuízo das anuências exigidas por lei específica (art. 48).
Dispensa só da habilitação (art. 24)
Os projetos de modificação sem alteração de área não precisam de habilitação, desde que se mantenham: o perímetro externo da edificação; o uso ou atividade licenciados; o número de unidades imobiliárias; a estrutura; e as áreas de uso comum. Mas, atenção ao parágrafo único: a licença de obras continua exigível. É a pegadinha clássica: dispensado de habilitação não é dispensado de licença.
Alvará de construção (arts. 52, 53 e 53-A)
A licença de obras é emitida na forma de alvará de construção ou de licença específica (art. 50). O alvará é expedido para obras iniciais e de modificação não dispensadas da habilitação (art. 52) e está vinculado a um único projeto arquitetônico (art. 53). Ele é revogado a pedido do autor do projeto habilitado ou na substituição do projeto (§ 1º). Se um novo projeto de modificação for habilitado, o alvará não perde a validade desde que se mantenham a área total de construção, a área computável, o perímetro externo e o número de unidades; nesse caso há retificação do alvará, mantida a numeração (§§ 2º e 3º). Para habitação unifamiliar de uso exclusivo, o alvará sai após a apresentação do projeto e dos documentos do regulamento (art. 53-A, acrescido pela Lei 6.412/19).
Licença específica (arts. 54 a 60)
É expedida, por tempo determinado e após anuência dos órgãos competentes (art. 55), para:
| Obra | Detalhe |
|---|---|
| Estande de vendas | Pode ficar em lote vizinho (com autorização do proprietário), dentro do lote a ser edificado ou em área pública (com preço público); depende de projeto habilitado (art. 56) |
| Demolições | Permite a demolição total; não é exigida quando a demolição parcial integra projeto de modificação já licenciado (art. 57) |
| Urbanização ou edificação em área pública | Objetiva a conformidade do espaço urbano com o planejamento e não gera responsabilidade do órgão pelos danos da execução (art. 58) |
| Canteiro de obras em área pública | Expedida junto com a licença de obras (art. 59) |
| Modificação sem alteração de área (dispensada de habilitação) | Emitida com o depósito para arquivo do projeto, dos complementares e dos demais documentos (art. 60) |
| Intervenção em bens tombados | Segue o rito do tombamento |
| Obras em áreas de gestão específica | Conforme a lei |
A licença específica em área pública implica (art. 55, parágrafo único): pagamento das taxas, garantia de acessibilidade e livre circulação de pedestres, manutenção da salubridade e urbanidade do espaço, verificação das redes de infraestrutura, remoção completa da ocupação ao término, ressarcimento integral dos danos e restabelecimento da área ao estado anterior.
Canteiro de obras (arts. 78 a 81)
- É obrigatória a instalação de canteiro com placa informativa de dados técnicos, visível do logradouro (art. 78).
- Deve ser cercado e pode ficar no lote, em lote vizinho com autorização expressa do proprietário, ou em área pública mediante autorização onerosa (art. 79).
- Deve ter sistema de drenagem pluvial para evitar alagamento, erosão e carreamento de solo (art. 79, § 2º).
- É vedada a ocupação de logradouros públicos por materiais e equipamentos (art. 80).
- O canteiro em área pública é retirado imediatamente ao fim da obra e a área recuperada em até trinta dias (art. 81).
Exemplo resolvido
Um proprietário quer derrubar paredes internas de sua casa e trocar o piso. Precisa licenciar? A modificação interna de habitação unifamiliar e a troca de revestimento estão no rol de dispensas do art. 23. E se ele fosse aumentar a área construída? Aí já não se enquadra na dispensa do art. 24 (modificação sem alteração de área), exigindo habilitação do projeto e alvará.
Erros comuns
- Concluir que “dispensa de habilitação” é “dispensa de licença” (art. 24, parágrafo único).
- Esquecer o rito próprio dos bens tombados.
- Confundir o alvará, vinculado a um projeto habilitado, com a licença específica, que é por prazo determinado.
- Dizer que a licença específica em área pública transfere ao Estado a responsabilidade pelos danos (art. 58 afirma o contrário).
Próximos passos
- Revise a habilitação em três etapas.
- Veja prazos, validade e anulação das licenças.
- Entenda a fiscalização em vistoria, auditoria e sanções do COE.
Fontes e atualização
Texto lido no SINJ-DF na data de publicação deste guia. Metragens e hipóteses de dispensa podem ser alteradas por lei; confira o texto compilado vigente.