PDOT do DF: IPTU progressivo e imóveis ociosos

A Constituição Federal permite que a cidade obrigue o dono de terreno ocioso a usá-lo, sob pena de pagar IPTU progressivo e até perder o imóvel por desapropriação. No DF, o novo PDOT (Lei Complementar 1.065/26) detalha essa escada de sanções nos arts. 216 a 228. É um tema de política urbana, de direito tributário e de administração ao mesmo tempo, e as bancas gostam dos números: prazos, critérios de subutilização, dobro da alíquota. Este guia mostra a estrutura legal, sem entrar em valores de imposto.

A base e o objetivo

O art. 217 permite ao Poder Executivo, conforme lei específica, exigir do proprietário de imóveis não edificados, subutilizados e não utilizados o seu adequado aproveitamento, sujeitando-o, sucessivamente, a:

1. parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
2. IPTU progressivo no tempo;
3. desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública.

O parágrafo único resume a finalidade: inibir a retenção especulativa do solo. Os instrumentos fazem parte dos “indutores da função social da propriedade”, um dos sete grupos de instrumentos jurídicos e tributários do art. 216, ao lado do consórcio imobiliário, direito de superfície e de laje, termo territorial coletivo, direito de preempção, instrumentos de recuperação de mais-valia e concessão de direito real de uso.

Além deles, o art. 218 prevê chamamentos públicos para consórcio imobiliário voltado a habitação de interesse social e desapropriação ou dação em pagamento quando a dívida de IPTU superar o valor do imóvel.

Onde se aplicam (art. 219)

Na macrozona urbana, em imóveis ociosos localizados em: áreas de centralidades; áreas de requalificação e reabilitação urbana; e áreas de influência da rede estrutural de transporte coletivo e de estações. O órgão de planejamento deve elaborar o Plano Estratégico de Gestão e Destinação de Imóveis Ociosos, com critérios de priorização por localização, tamanho, histórico tributário e impacto social, com participação da sociedade civil e apreciação pelo Conplan.

Quem é ocioso: três categorias (arts. 220 a 223)

Categoria	Critério
Não edificado	lote ou projeção cujo coeficiente de aproveitamento utilizado seja zero
Subutilizado	lote, projeção ou gleba com coeficiente utilizado inferior à metade do básico previsto na LUOS
Não utilizado	pelo menos uma de três situações: sessenta por cento da área construída desocupada por mais de um ano ininterrupto; edificação em ruínas ou desocupada há mais de cinco anos; obras paralisadas há mais de cinco anos

Em prédios de unidades autônomas, a não utilização se afere pela desocupação de ao menos sessenta por cento das unidades por mais de um ano (art. 223, § 1º). A desocupação pode ser comprovada por consulta às concessionárias quando não haja uso ou haja pedido de interrupção de serviços essenciais (§ 2º). Para lotes sob o PPCUB, os critérios de subutilização vêm de legislação específica (art. 221, parágrafo único).

O que fica de fora (art. 222)

Estão excluídos das categorias de não edificado ou subutilizado, por exemplo, imóveis:

• na zona urbana de ocupação controlada I;
• com atividades que não necessitem de edificação (exceto estacionamentos);
• que necessitem de área construída menor que quinhentos metros quadrados para a atividade econômica;
• com APP no perímetro;
• tombados, com processo de tombamento aberto ou com potencial construtivo transferido;
• que produzam hortifrutigranjeiros vinculados a programas de abastecimento alimentar;
• com parques ou vegetação nativa relevante;
• com impossibilidade jurídica momentânea insanável (enquanto durar);
• com processo de licenciamento em andamento.

Etapa 1: parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (arts. 224 e 225)

O proprietário é notificado pelo Executivo, e a notificação é averbada no registro de imóveis. Em até um ano do recebimento, deve protocolar pedido de aprovação de parcelamento ou de licenciamento de obra (§ 1º). Os demais prazos e condições vêm da lei específica (§ 2º). O proprietário pode propor consórcio imobiliário para viabilizar financeiramente o aproveitamento (§ 3º).

Etapa 2: IPTU progressivo no tempo (arts. 226 e 227)

Se as obrigações não forem cumpridas nos prazos, aplicam-se alíquotas progressivas, majoradas anualmente por cinco anos consecutivos, até a alíquota máxima de quinze por cento. A alíquota de cada ano é o dobro da do ano anterior (§ 1º). A partir do ano em que o valor calculado ultrapassar o limite, adota-se a alíquota máxima (§ 2º), mantida até o cumprimento da obrigação ou a desapropriação (§ 3º).

Regras complementares:

• é vedada a concessão de isenções, anistias, incentivos ou benefícios fiscais relativos ao IPTU progressivo, salvo comprovada impossibilidade de uso por decisão judicial ou impedimento legal superveniente (§ 4º);
• os recursos vão para o Fundo de Desenvolvimento Urbano do DF (Fundurb) (§ 5º);
• glebas não parceladas identificadas pelo Plano Estratégico são transformadas compulsoriamente em lotes urbanos para fins de aplicação do IPTU progressivo (art. 227).

Etapa 3: desapropriação com títulos da dívida pública (art. 228)

Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem cumprimento das obrigações, o DF pode desapropriar o imóvel com pagamento em títulos da dívida pública, nas condições da lei específica. Os valores pagos são efetuados após descontados os débitos fiscais.

Exemplo resolvido

Um lote em área de influência de estação de metrô tem coeficiente utilizado zero e nenhum processo de licenciamento. É notificado. Se, em um ano, não protocolar pedido de parcelamento ou licenciamento, o IPTU passa a ser progressivo: cada ano a alíquota dobra, por até cinco anos, respeitado o teto. Suponha que o proprietário proteste porque tem APP no perímetro do lote. Se de fato o perímetro incluir APP, o imóvel entra na lista de exclusões do art. 222 e não é tratado como não edificado, o que mostra a importância de conferir as exceções antes de responder.

Erros comuns

• Pular etapas: a sequência é sucessiva, nunca direto à desapropriação.
• Dizer que a alíquota progride em valor fixo; ela dobra.
• Esquecer que a notificação precisa ser averbada no registro de imóveis.
• Confundir imóvel subutilizado (menos da metade do coeficiente básico) com não utilizado (desocupação ou paralisação por tempo).

Próximos passos

• Revise as zonas do PDOT.
• Veja o sistema tributário do DF na LODF para o lado tributário.
• Leia a política urbana na LODF.

Fontes e atualização

• Lei Complementar 1.065/26 (PDOT), texto compilado no SINJ-DF

Texto lido no SINJ-DF na data de publicação deste guia. Os instrumentos dependem de lei específica; confira a redação vigente e a regulamentação.