PDOT do DF: outorgas onerosas e contribuição de melhoria

Quando uma ação do Estado valoriza um imóvel, o PDOT permite que a coletividade recupere parte dessa valorização. É a chamada recuperação de mais-valia, que o novo Plano Diretor do DF (Lei Complementar 1.065/26) organiza em cinco instrumentos: quatro “outorgas onerosas” com siglas parecidas e a contribuição de melhoria. A confusão entre Odir, Onalt, Ozon e Opar é a maior fonte de erro, por isso este guia compara cada uma. O texto está nos arts. 238 a 252.

Os cinco instrumentos (art. 239)

Sigla	Nome	Em uma frase
Odir	Outorga onerosa do direito de construir	Construir acima do coeficiente básico, até o máximo
Onalt	Outorga onerosa de alteração de uso do solo	Mudar usos e atividades de modo que valorize a unidade imobiliária
Ozon	Outorga onerosa de alteração de zoneamento	Passagem de zoneamento rural para urbano
Opar	Outorga onerosa de alteração de parcelamento do solo	Reformular o desenho urbano de parcelamento já registrado
Contribuição de melhoria	Tributo	Valorização decorrente de obra pública

Os recursos das outorgas vão para os fundos indicados na lei específica de cada instrumento e, se ela não indicar, para o Fundurb (art. 239, § 2º).

Odir e Onalt (arts. 240 a 245)

Odir: o DF pode conceder, onerosamente, o direito de construção acima do coeficiente de aproveitamento básico, até o limite do coeficiente máximo, mediante contrapartida financeira (art. 240).
Onalt: o DF pode conceder, onerosamente, a alteração de usos e atividades que acarretem valorização das unidades imobiliárias (art. 241).
As áreas em que incidem devem estar indicadas na LUOS e no PPCUB (art. 242), e ambas se aplicam em toda a macrozona urbana respeitando o coeficiente máximo e os usos permitidos nessas normas (art. 244).
Para medir a alteração de uso, compara-se com a norma vigente para a unidade na data da publicação da LC 17/97, que instituiu a Onalt no DF, ou com a primeira norma estabelecida para ela, se posterior (art. 244, § 1º).
A alteração deve respeitar os estudos de viabilidade local e o EIV, quando exigidos (§ 2º).

Quanto à transparência (art. 243), a cada doze meses divulgam-se o endereço do imóvel beneficiado, o valor da contrapartida e a aplicação dos recursos, que deve ocorrer em áreas pouco dotadas de infraestrutura para permitir crescimento equilibrado. O art. 245 manda a lei específica prever cobrança diferenciada para parcelamentos de habitação de interesse social e de baixa renda, podendo prever isenção e dação em pagamento por unidades habitacionais de interesse social.

Ozon (arts. 246 a 248)

A outorga onerosa de alteração de zoneamento recupera a mais-valia gerada pela mudança de zoneamento de rural para urbano (art. 246). Incide sobre:

novos parcelamentos urbanos e de regularização fundiária que estejam em macrozona urbana neste PDOT e estavam em macrozona rural conforme a LC 854/12 (Anexo V, Mapa 10);
glebas na macrozona rural com mais da metade de sua área sobre a macrozona urbana, nos termos do art. 63.

Não se aplica às áreas de habitação de interesse social nem às Aris (parágrafo único do art. 247). As formas de cobrança dependem de lei específica (art. 248).

Opar (arts. 249 e 250)

A outorga onerosa de alteração de parcelamento é a contrapartida pela reformulação de desenho urbano, com ou sem alteração das áreas das unidades e das áreas públicas, com alteração de usos e parâmetros, em parcelamentos de áreas previamente registradas em cartório. Não incide em: programas habitacionais de interesse social em que a alteração seja só para incluir o uso habitacional; casos previstos na LC 806/09; e regularização de equipamentos públicos já existentes (§ 1º). O pagamento pode ser convertido, total ou parcialmente, em unidades imobiliárias destinadas ao órgão da política habitacional de interesse social (§ 2º). Se houver Opar por alteração de uso do lote, não incide Onalt ao mesmo tempo (art. 250).

Contribuição de melhoria (arts. 251 e 252)

Tem como fato gerador o acréscimo do valor do imóvel localizado em áreas beneficiadas, direta ou indiretamente, por obras públicas. É devida quando há valorização de imóveis privados em virtude de obras públicas, especialmente as voltadas para o transporte individual motorizado (art. 251, § 1º). Limites e destino:

a cobrança é limitada ao custo das obras, computadas as despesas de estudos, projetos, fiscalização, desapropriações, administração, execução e financiamento (art. 251, § 2º);
o valor arrecadado destina-se a custear a obra que gerou a mais-valia (art. 252);
a parcela do custo cobrada é fixada considerando a natureza da obra, os benefícios aos usuários, as atividades econômicas predominantes e o nível de desenvolvimento da região, em lei específica para cada obra (art. 252, § 2º);
os orçamentos devem incluir os investimentos para que os benefícios alcancem integralmente os imóveis da zona de influência (§ 3º).

Para a base constitucional e tributária geral da contribuição de melhoria, confira o seu material de Direito Tributário; aqui interessa a aplicação no PDOT.

Exemplo resolvido

Um proprietário quer construir além do coeficiente básico do lote, mas dentro do máximo, e também mudar o uso para incluir uma atividade comercial. Quais instrumentos? Odir para o potencial construtivo adicional (art. 240) e Onalt pela alteração de uso (art. 241), ambos cobrados conforme leis específicas, e sempre dentro do que a LUOS e o PPCUB indicarem como áreas de incidência. Ozon e Opar não entram: não houve mudança de zona rural para urbana nem reformulação do parcelamento.

Erros comuns

Trocar Ozon por Onalt: a primeira é de zoneamento (rural para urbano); a segunda, de uso.
Esquecer que Opar e Onalt não se acumulam quando o pagamento da Opar decorre de alteração de uso.
Achar que a contribuição de melhoria pode superar o custo da obra.
Supor que Odir permite construir acima do coeficiente máximo.

Próximos passos

Revise o IPTU progressivo e os imóveis ociosos.
Veja os parâmetros de ocupação da LUOS.
Leia o sistema tributário do DF na LODF.

Fontes e atualização

Lei Complementar 1.065/26 (PDOT), texto compilado no SINJ-DF

Texto lido no SINJ-DF na data de publicação deste guia. A cobrança depende de leis específicas; confira a redação vigente e a regulamentação.